7 Pravidla, která jsem se naučila poté, co jsem se přestěhoval do investic do nemovitostí

Následuje příběh o skutečném životě, který předložil kolega blogger.

Vytvoření dlouhodobého bohatství v oblasti investic do nemovitostí znamená porozumění pravidlům a nezlomení.

V době, kdy mi bylo 24 let, jsem vlastnila sedm domů. Byl jsem všudypřítomný ve snu o realitním bohatství a řídil Porsche Boxster. Trvalo mi téměř šest čísel ročně z nájmů a práce na plný úvazek.

O dva roky později jsem byl rozbil.

To je důvod, proč se mohu spolehnout na Jeffův příběh o poučení, které se naučil investovat do nemovitostí. Naučil se velmi rychle, že některé nemovitosti bohatství jsou příliš dobré, aby to byla pravda.

Stále naději věřím v sílu nemovitosti jako dlouhodobému zdroji bohatství.

Nepostavil jsem svou realitní říši zpět do své bývalé slávy, ale vytvořil jsem konzistentní zdroj peněžních toků, který bude časem růst.

Pokud jste někdy snili o tom, že začnete investovat do nemovitostí, snít o tom, že miliony nemovitostí budou, musíte se vyhnout podvodům a mýtům prodávaným obchodními prodejci.

Musíte pochopit sedm pravidel nemovitostí, které vytvoří dlouhodobé bohatství.

Jak jsem začal v oblasti nemovitostí

Začal jsem jako obchodní realitní agent během třetího ročníku vysoké školy.

Vždycky jsem se soustředil na příběhy o realitním bohatství vývojářů jako Sam Zell a Donald Trump. Milovala jsem myšlenku, že si vezmu kus surové půdy nebo budovy a přemění je do pokladny.

Prodej komerčních nemovitostí byl jen začátek. Chtěl jsem být developer, investor, majitel.

Trh s komerčními nemovitostmi se v roce 2002 ještě neprojevil, avšak rezidenční trh rostl. Viděl jsem příslib rychlého zhodnocení a snadných peněz prostřednictvím financování a rozhodl se udělat přepínač.

Začal jsem si koupit rodinné domy 10% dolů na peníze, které jsem zachránil, když jsem sloužil v námořním sboru a když jsem dostal svou první práci v oblasti korporátních financí. Zaměřila jsem se na ... "levné čtvrti"Kde bych mohl koupit propadlé vlastnosti za polovinu ceny, kterou bych musel zaplatit v hezčích částech města.

Myslel jsem, že stále mohu získat slušné tržní nájemné u domů, které stojí deset nebo dvacet milionů méně, takže výnosy by byly větší.

To by skončilo být mým první omyl.

Ale já jsem měl hlad, takže jsem zklamal zadní fixaci nemovitostí, refinancování, abych vydělal z vylepšené hodnoty a dal peníze do jiného majetku.

Byl jsem bohatý.

Moje realitní říše začíná rozpadat

Během tří let jsem postavil až šest nemovitostí a můj domov. V jednom okamžiku jsem odhadoval své nemovitosti na něco málo přes půl milionu dolarů, asi pětinu ve vlastním kapitálu.

Možná jsem nebyl bohatý některými definicemi, ale nebylo to špatné pro 24-letého staří z vysoké školy.

Pak se všechno rozpadlo.

Moje šest pronajatých nemovitostí produkovalo konzistentní peněžní tok, ale jen proto, že jsem většinu práce dělal sám. Byl jsem vlastním elektrikářem, malířem a správcem nemovitostí. Získáte ten nápad.

Des Moines trh je poměrně malý a je obtížné nalézt správce nemovitostí pro zvládnutí rodinných jednotek.

Našel jsem několik společností, ale všichni chtěli účtovat nahoru 15% z hrubého výnosu z pronájmu. To by znamenalo vyplatit téměř veškerý peněžní tok z nemovitostí, protože hypotéky vyplatily většinu nájmů.

Správa nemovitostí byla venku, takže jsem se zasekl sám a společně s žonglováním na plný pracovní úvazek a noční třídy pro můj magisterský titul.

Nevýhodou levnějších nemovitostí na druhé straně trati byly neustálé nájemní bolesti hlavy, stížnosti městských inspektorů bydlení, když byly majetky zneužívány, a chybějící práce evicuje nájemce u soudu.

Začal jsem zanedbat své vlastnosti.

Stejně jako akciový investor na medvědím trhu jsem se vyhýbal ani přemýšlení o mých domovech. Když se nájemce přestěhoval nebo vystěhoval, nemovitost by mohla být prázdná po dobu jednoho měsíce, než jsem strávil týden nutný k přestavbě a vrácení se na trh.

Prázdné domy znamenaly, že jsem vyplatila z kapsy hypotéku a nemohla to trvat.

Začal jsem chybějící půjčky a zničil moje kreditní skóre. To znamenalo, že by banka neměla více refinancovat ani peníze.

Vyhořený a úplně zklamaný, začal jsem prodávat nemovitosti za to, co jsem mohl dostat.

Bylo to v roce 2006 a trh se začal vynechávat z bubliny s nemovitostmi, takže někdy to znamenalo prodávat dům, jen aby splatil hypotéku.

Realitní investování mýtů, které jsem se naučila tvrdě

Stále vlastním pár pronájmů a věřím v dlouhodobou hodnotu investování do nemovitostí. Naneštěstí existuje spousta mýtů, příliš mnoho infomercialů o 3:00, které prodávají horké strategie a rychle se zbohatnou.

Za prvé, nemovitost je ne rychlá investice bohatá.

Skutečné příběhy o realitním bohatství jsou vytvářeny po desetiletí, dokonce i u generací. Otec Donalda Trumpa byl již úspěšným developerem nemovitostí a Sam Zell řídí vlastnosti od počátku 60. let.

Průměrná roční návratnost vlastního kapitálu komerčních nemovitostí činí podle údajů Národního sdružení realitních investičních fondů (NAREIT) 12,6% za posledních 40 let.

To je solidní návrat, ale není to něco, co z vás udělá milionáře přes noc.

Jediní lidé, kteří se rychle zrychlují investováním do nemovitostí, jsou ti, kteří prodávají strategie pro nic netušícího investora.

Dalším mýtem v oblasti investic do nemovitostí je to, že je to pokladna, jen zazvonit a sledovat tok peněz.

Většina návratnosti ve skutečnosti spočívá v daňových výhodách a dlouhodobém zhodnocování nemovitostí. Pokud využijete vaše dluhy s nemovitostmi, většina vašich nájemných cen se sníží o hypotéky a správu nemovitostí.

Snad největším mýtem je, že nemovitost je zdrojem pasivního příjmu.

Možná budete moci najmout správce nemovitostí a přeměnit své nemovitosti na pasivní příjem, ale to je mimo otázku pro mnoho individuálních investorů. V prvních letech růstu nemovitostní říše prostě není dostatek peněžních toků, které by umožnily profesionální řízení.

7 Pravidla pro investování do nemovitostí (správným směrem)

Jen málo investic vytvořilo tolik rodinného bohatství jako nemovitost, ale je snadné spadnout do mýtů a podvodů. Vytváření peněz s nájemními nemovitostmi, myslím tím, že vytvoříte skutečné majetek, který vám umožní dlouhodobě bohatý způsob, jak se vyhnout těmto mýtům.

Pravidlo # 1 pro nemovitosti - První věc, kterou musíte udělat, je zjistit, jak najít reálnou hodnotu nemovitosti před tím, než ji koupíte. Jakákoli investice může být dobrým řešením pro správnou cenu, ale není vždy snadné zjišťovat cenu nemovitosti.

• Najděte nejméně pět podobných domů, které se v minulém roce prodávaly ve stejném okolí. Zjistíte to obvykle prostřednictvím kanceláře krajského hodnotitele nebo pomocí stránek, jako je Zillow.
• Rozdělte prodejní cenu prodaných domů o čtvereční stopy a pak průměrně počet.
• Vynásobte tuto průměrnou cenu za čtvereční stopu obytným prostorem za nemovitost, kterou chcete koupit, za účelem odhadu reálné hodnoty, kolik stojí.

Pravidlo č. 2 pro nemovitosti - Odhadněte, kolik bude správa nemovitosti stát za každým detailem.

To znamená zprůměrování tržních nájemných cen v oblasti, odečtení za volná místa a správu nemovitostí. Dokud nebudete mít dobrý náhled na další náklady, jako jsou služby a údržba, buďte konzervativní s vašimi odhady.

• Připravte tři odhady vaší peněžní toky pro každou nemovitost. Jeden odhad by měl vypočítat všechny náklady v případě nejhoršího scénáře, což je nejvyšší, o kterém si myslíte, že by mohly být za daný rok.
• Buďte realističtí ohledně doby, kdy budete moci spravovat své vlastní vlastnosti. Zvažte stavbu alespoň částečné pomoci s údržbou nebo řízením.

Pravidlo # 3 pro nemovitosti - Koupit pouze kvalitní vlastnosti, ve kterých byste byli spokojeni s životem. Budete mít lepší nájemníky a budou mít nižší volné místo. Nikdy nevíte, jestli se věci nevyvíjejí podle plánu, můžete skončit v jednom z vašich pronájmů.

Pravidlo # 4 pro nemovitosti - Informační inzeráty o 3:00 vám povědí, že tajemství bohatství v oblasti nemovitostí má co nejvíce zadlužit co nejvíce dluhů a koupit tolik domů co nejrychleji.

Tato strategie dělá zajímavé prezentace PowerPoint, ale vede jen k vyhoření a bankrotu.

Pravidlo nemovitostí č. 5 - Vezměte si to pomalu, kupte si pár domů ve vašem prvním roce a získáte pocit, jak moc to potřebujete pro správu nemovitostí. Vytvoříte dlouhodobý obchod a vyhnete se tomu, abyste se dostali nad hlavu.

Pravidlo # 6 pro nemovitosti - Zvážit spojení nebo založení klubu investujícího nemovitosti spolu s dalšími vlastníky nemovitostí. To mi pomohlo nesmírně při rekonstrukci mé mladé říše.

• Najděte další investory do nemovitostí prostřednictvím realitních agentů, dodavatelů a online.
• Snažte se najít lidi s dovednostmi v různých aspektech nemovitostí od agentů k dodavatelům, právníkům a správcům majetku. Kombinace dovedností znamená, že každý nemusí být odborníkem na všechno.
• Existují různé způsoby, jak nastavit skupinu z formálních asociací, kde seskupujete své peníze na investice do neformálních skupin, kde si jednoduše obchodujete s nápady a vzájemně si pomáháte se službami.

Pravidlo # 7 pro nemovitosti - Nakonec optimalizujte své investice do nemovitostí co nejvíce.

Náklady na jediný majetek znamenají, že mnoho individuálních investorů zůstává vlastnit jeden typ nemovitosti na jednom trhu. To znamená veškeré riziko poklesu typu nemovitosti nebo v rámci místního trhu.

• Koupit různé typy nemovitostí včetně obytných, kancelářských, skladovacích, rekreačních a skladových.
• Koupit na různých trzích v USA, je-li to možné.
• Jedním ze způsobů, jak diverzifikovat své portfolio přímých nemovitostí, je vlastnit REIT nebo nemovitost crowdfunding, který vám umožní koupit akciovou pozici s několika tisíci spíše než desítkami tisíc.

Stejně jako každá investice, nemovitost může být bohatá, pokud víte, jak se vyhnout největším pasti.

Být dlouhodobým investorem do nemovitosti je pochopení pravidel, které vás nebudou ztrácet na penězích, jako jsem udělal. Nenechte si příběh, aby vás sledovat vaše realitní sny ačkoli. Stále investuji do pronájmů a jednou jednou budu bohatý.

Joseph Hogue pracoval jako analytik a ekonóm před tím, než si uvědomí, že je bohatý, není náhradou za to, že je šťastný. V současné době provozuje pět webových stránek v oblasti osobních financí a zprostředkování výklenku, vydělává více peněz, než kdykoli předtím za 9 až 5 pracovních míst a miluje stavbu své práce z domácího obchodu.