Kolik platby na dům můžete skutečně poskytnout? 💲💲💲

Na nedávné podnikatelské konferenci, na které jsem byl pozván, abych se zúčastnil panelu pro hosty, byl náš panel požádán o velmi dobrou otázku mladé ženské studentky ohledně hypotečních plateb. Povaha otázky byla následující:

Moji rodiče mi vždy radili o tom, kolik z úhrady domu mohu dovolit na základě procenta mého platu. Ale vím, že se pravidla od doby mých rodičů změnily a ještě víc od finanční krize od roku 2008. Jaký je přibližný procentní sazba, která je vhodná pro hypotéční platbu a její hrubý příjem?

Páni! To je skvělá otázka. Moje počáteční myšlenka, když jsem poprvé slyšela tuto otázku, bylo: "Jak by bylo lépe, kdyby se více osob dotázalo takhle?"

Odpověď je: hodně, mnohem lépe.

Chystáte se do knih

Vzhledem k tomu, že jsem si nepamatoval přesné poměry, první místo, které jsem znal, bylo zkontrolovat mé studijní materiály CFP®. Pořád na mém polici pro takové situace jsem se vydal do kapitoly "Řízení peněžních toků a dluhů", abych našel mou odpověď. Ve své studijní příručce se odkazuje na nejčastěji používaný poměr správy dluhu jako "spotřebitelského dluhu". Jedná se o poměr měsíčních plateb spotřebitelských dluhů k měsíčním čistým (nebo po zdanění) příjmu. V takovém případě se spotřebitelský dluh vztahuje k jinému než domácímu platbě.

Pozor prosím: Obecným pravidlem ve světě finančního plánování je, že tento poměr by neměl přesáhnout 20%.

Kromě poměru zadluženosti spotřebitelů lze k určení toho, jak je finančně stabilní domácnost, použit jiný poměr. Tento poměr zahrnuje celý váš dluh, včetně Vašeho dluhu z bydlení, jako procentní podíl na celkovém dluhu. Zde jsou procenta, která by tyto poměry neměly překročit:

28% hrubého měsíčního příjmu na náklady na bydlení, jako je pronájem nebo individuální měsíční hypoteční splátka, včetně splátek jistiny a úroků z hypotéky, daně z majetku a pojistného majitele domu (PITI)
36% hrubého příjmu z celkového dluhu, včetně nákladů a spotřebního dluhu.

Připomínáme, že tyto procenta byste neměli překročit.

Poměr dluhového poměru spotřebitelů (Jedná se o vzorovou otázku z testu CFP®):

John dělá 80 000 dolarů ročně jako inženýr. V současné době ušetří 10% ve svém 401 tis. Plánu. Žije v skromném domě, kde jeho měsíční hypoteční splátka činí 1.500 dolarů a zahrnuje i daně a pojištění. Na základě toho, jaký je poměr Johnova příjmu, který je určen na náklady na bydlení?

Pamatujte, že poměr zahrnuje "hrubý příjem", takže skutečnost, že odkládá 8 000 dolarů do svých 401 000 dolarů, není relevantní. V jeho případě je poměr nákladů na bydlení 22,5% (1 500 dolarů děleno 6 666 dolary - jeho měsíční příjem).

Dobře, teď, když jsme měli slušnou představu o tom, co finanční plánovači myslí, že je to správné procento z hypotéky na váš hrubý příjem, myslela jsem si, že by bylo úhledné získat názor z jiného hlediska.

Kontaktovat bankéře

Kontaktoval jsem mého bankéře, který pomáhal při přípravě finančních kroků, které jsme potřebovali k vybudování našeho prvního domova. John Streuter, s Lidovou národní bankou, působil v oboru hypoték již více než 25 let, takže jsem věděl, že může osvětlit, jak se tento průmysl v průběhu let vyvíjel.

Než začne, jsou zde některé z běžnějších výrazů a jejich definic v oboru:

PITI - hlavní / úrokové / daně / pojištění
PTI - výplata příjmů
MOTI - měsíční závazky včetně daní a pojištění (pojistné plnění a pojištění majitelů domů)
DTI - dluh k příjmu
Poměr PITI a poměr PTI jsou stejné a také nazýván "front-end ratio".

Poměr MOTI a poměr DTI jsou stejné a často se označují jako "poměr zpětného konce". Jsou zaměnitelné, záleží jen na tom, s kým mluvíte o tom, které jazyky používají. Kohokoli, s kým budete mluvit, použije společně PITI a MOTI, společně s PTI a DTI nebo společně na front-end a back-end, když diskutují o těchto poměrech. Velmi zřídka je nepoužijete v jedné z těchto tří seskupení.

Jasné jako bláto? Dobrá 🙂 Pro naši diskusi budu používat PTI (Payment to Income) a DTI (Dluh k příjmu).

Vývoj hypotečních poměrů

Jsem si jist, že poměry se vyvíjely od mnohem nižšího čísla, ale jako referenční bod jsem byl od roku 1985 v oblasti hypoték a to je místo, kde začnu mé diskuze.

Při upisování hypotečních úvěrů před 25 lety byly poměry, které jsme použili, 25% PTI (platba do výnosu) a 35% DTI (dluh k příjmu). Úvěry byly ručně zadržovány úvěrovým důstojníkem a obvykle byly schváleny buď kombinací dvou úředníků úvěru nebo úvěrového výboru. Poměrně zřídka bylo povoleno, aby tyto hodnoty překročily, ale existovaly systémy, které umožňovaly výjimky. Někde v pozdních osmdesátých a devadesátých letech se poměr rozšířil na 28% PTI a 36% DTI pro konvenční úvěry a úvěry Gov't (FHA, VA, USDA-RD) byly 29% PTI a 41% DTI PITI - MOTI lingo). Oficiálně platí, že pro ručně uzavřené půjčky stále existují tyto dvě sady poměrů (28/36 a 29/41).

90 let výbuchu

Výbuch začal počátkem 90. let, kdy se v průmyslovém odvětví rozšířily výsledky FICO a vyvíjely se tři hlavní národní úvěrové ústavy (často nazývané úložiště). Předtím banka vyžádala zprávu o rezidenčních hypotečních úvěrech (RMCR) od jedné místní agentury pro úvěrové služby .

Místní úvěrová agentura by byla zpravidla propojena pouze do jednoho z národních úložišť. Jako příklad, po mnoho let jsme měli místní agenturu, která se nacházela v Mt Vernon, která byla vázána na pobočku TransUnion v St Louis. Většina věřitelů v jižním Illinoisu využívala tuto službu, takže téměř všechny v naší oblasti používaly zprávy Trans Union.

Vzhledem k rozšíření věku počítačů a nástupu skóre FICO se všechny malé regionální agentury poskytující úvěrové služby uzavřely, protože banky mohly obdržet kreditní informace prostřednictvím stahování z jednoho z hlavních úložišť (TransUnion, Equifax a Experian).

Ve velmi krátkém pořádku úložiště začala nabízet zprávu "tří sloučení", což znamená, že spojily svůj počítač a sloučily informace o zákaznících a informovaly je v jedné stručné zprávě, spíše než ve třech různých zprávách. Takže do poloviny 90. let se pořizování sekundárního trhu začalo vyžadovat sestavu "tří sloučení", aby bylo možné získat úplný obraz úvěrové historie dlužníka.

Nezapomeň Freddie a Fannie

To všechno vede až do poloviny 90. let, kdy Freddie Mac a Fannie Mae vyvinuly počítačové modely pro upisování s názvem "Automatizované systémy upisování" nebo AUS. Freddie Mac nazval, že je to "Loan Prospector" (LP) a Fannie Mae nazval tam Desktop Underwriter (DU).

Tyto systémy dokázaly získat skóre klientů na základě kreditních bodů, kreditní historie, částky kreditu, limitů kreditních karet a zůstatků kreditních karet, poměru úvěru k hodnotě, poměru PTI a poměru DTI.

Až do dnešního dne jsou přesné scoringové modely jak pro kreditní skóre, tak pro AUS soukromé tajemství a jako věřitelé můžeme jen odhadnout, jaké jsou některé z velkých faktorů, které do těchto modelů přicházejí. Řekli nám, že modely obsahují několik faktorů, ale ty, které jsem uvedl, jsou zřejmé. U těchto modelů AUS byl dlužník zaznamenán jako Přijmoutt nebo a Pozor.

Přijmout význam, že pokud budou všechny informace ověřeny, zákazník byl schválen k prodeji Fannie a Freddie. Opatrnost vyžadovala ručně přepsaná půjčka za použití starých standardů upisování s poměrem 28/36. S příchodem AUS, Fannie a Freddie umožnily jejich modelům rozšířit poměry na 33% PTI a 40% DTI.

Fanniemu / Freddiemu trvalo jen několik let, než si vybral modely založené na přístupu k statistickým informacím, které oni a úvěrové úřady získali o pravděpodobnosti selhání kombinací informací o kreditní skóre s informacemi AUS. Takže velmi brzy jsme byli schopni upisovat dlužníky pomocí AUS s poměry 33/45, pak poměry 35/49.

Dávejte pozor: Zde přichází podřízený poddůstojník

Počátkem roku 2000 explodovali nekonformní nebo to, co nazýváme hypotéčními věřiteli. Použitím vlastních hybridních modelů AUS (nazvaných Desktop Originator, "DO") jsme viděli, že průmysl začal ignorovat poměr PTI a poměr DTI se zvýšil na 55%.

Podprimární věřitelé by schválili dlužníky s poměrem DTI až 60-70%.

Nebylo to dlouho, myslím, že v roce 2003 byli Fannie a Freddie tak sebejistý ve svých modelech AUS, že začali proces "vyloučení poměru". Pokud by jejich model AUS zaznamenal zákazníka jako Accept, mohli byste ignorovat poměry PTI a DTI.

Jejich tvrzení spočívá v tom, že společnosti LP & DU zohlednily poměry zákazníků spolu s ostatními faktory při určování pravděpodobnosti selhání. Takže jste měli zákazníky s vysokým úvěrem a velkým majetkem, který teoreticky mohl být schválen se 100% DTI. Tím se otevře dveře pro všechny úvěry "bez příjmu - bez aktiv" a úvěry s "uvedeným výnosem".

Zde přichází Bublina

Do roku 2007 začala pronikat bublina do bydlení a přestože jsme stále pracovali na vyloučení poměru, mohli byste vidět, že modely AUS se začínají dotýkat poměru DTI a že zřídka získají Accept nad 55%. V roce 2008 všichni víme, že trh s bublinami v oblasti bydlení, tržní tankování, a jak se trh každý měsíc zhoršil, Fannie & Freddie jemně ladily své modely AUS téměř měsíčně. Ve velmi krátkém pořadí jsme zaznamenali snížení podílu DTI na 49% a 45%.

Poměr dluhů za moderní den

Dnes máme ve skutečnosti mnoho různých poměrů k životu. Standard pro ruční upisování je 28% PTI a 36% DTI pro konvenční úvěry a 29% / 41% pro úvěry Gov't.

Poznámka redakce: Je mi líto, že poměry se vrátily zpět k původním poměrům, které jsem našel v mých studiích CFP®.

V případě upisování AUS se PTI stále vzdává, pokud obdržíme na našem AUS profilu Accept. U dlužníků s vysokým úvěrovým skóre a 20% nebo více vlastního kapitálu může DTI dosáhnout až 49%. U konsolidačních refinancování nebo hotovostních refinancí činí maximální povolený DTI 45%. U dlužníků s méně než 20% vlastním kapitálem, který vyžaduje PMI, je maximální přípustná hodnota 42%, avšak v případech, kdy je úvěrové skóre vyšší než 740, společnost PMI může poskytnout výjimku a povolit až 45%.

To vám dává mojí historii v oblasti hypoték. Pokud to všechno rozumíte, pak existují některé hypoteční společnosti, které by vás chtěly najmout. V posledních dvou letech jsem viděl další změny, které jsem viděl v deseti letech před rokem 2008. Počítače, které stále shromažďují statistiky o pravděpodobnosti pravděpodobnosti selhání dlužníků, budeme i nadále vidět, jak se průmysl vyvíjí.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Chci poděkovat Johnovi za to, že sdílel své zkušenosti s hypotečním průmyslem za posledních 2 a půl desetiletí. Myslím, že největší takeaway z tohoto je jednoduchý: žít v rámci svých prostředků. Jen proto, že máte možnost si půjčit více, neznamená to, že byste měli. To je místo, kde musí dojít ke zdravému rozumu. Důvěřujte své střevě před tím, než přijmete hypotéku, která vás může potenciálně vytrhnout.