Crowdfunding nemovitostí získala v posledních letech velkou výzvu. Zkušenosti a nezkušené osoby se potápějí do této jedinečné příležitosti investovat do nemovitostí.
Jaké jsou daňové důsledky investic do zprostředkování nemovitostí? Je zdaněn jako zásoba? CD? Byznys?
Odvíjení, jak je zdanění nemovitostí ze splatných nemovitostí zdaněno, může být komplexní v závislosti na druhu investice.
V tomto článku se podíváme na několik různých scénářů, které vám pomohou zvládnout to, jak jsou zdanění investování do nemovitostí.
Investiční struktury
Pojďme se podívat na několik různých struktur a typů investorů, které se běžně vyskytují v investování do nemovitostí.
Existují dva typy investorů, kteří investují do nemovitostí: Akreditované a neakreditované.
Akreditovaný investor má více možností investovat než neakreditovaný investor, ale také nese více rizik. SEC Pravidlo 501 nařízení D definuje akreditovaného investora.
Tito investoři mají za poslední dva roky roční příjmy nejméně 200 000 dolarů a čistý majetek přesahující 1 milion dolarů.
Některá nemovitostní objekty, které jsou nabité nemovitostí, umožňují investovat pouze do svých projektů pouze akreditovaní investoři.
Projekty, do kterých často akreditovaný investor investuje, se nazývají akciové projekty. To znamená, že se investor skutečně stává partnerem ve společnosti, která je často LLC (Limited Liability Company) nebo LP (Limited Partner).
Společnost LLC pak investuje do konkrétních projektů v oblasti nemovitostí.
Zisky a ztráty plynoucí z LLC plynou investorům. Z tohoto průtoku společnost LLC neplatí žádné daně. Investoři místo toho platí daně.
Druhou obvyklou formu financování nemovitostí je dluh. U tohoto druhu investice nemusí investoři být akreditováni a nevlastní vlastní kapitál ve společnosti. Dluhová investice vydělávají investoři.
Většina dluhových struktur umožňuje investorovi koupit akcie ve fondu, někdy nazývané eREIT. V tomto scénáři je to podobné jako investování do akcií nebo CD.
Daňové důsledky struktury podniku / obchodu
Neakreditovaní investoři, kteří kupují akcie fondu, mají nejjednodušší daňové dopady.
Dostávají 1099-INT od realitní společnosti, s níž investují, a jsou zdaněni svou obvyklou sazbou daně z příjmu.
Pokud je investor investován do více fondů, mohou být jejich investice spočítány do jednoho účtu 1099-INT, než aby obdržel individuální 1099-INT pro každý fond.
Pro investory, kteří investují do kapitálových investic, se věci zkomplikují. Tito investoři obdrží daňový formulář K1. K1 je určen k příjmu prostřednictvím obchodních partnerství.
Paul Sundin, CPA a daňový stratég, zpracoval v rozhovoru s RealtyShares.com o vztahu mezi LLC a K1, "... ve struktuře, kde LLC, omluvte mě, investoři RealtyShares investují do RealtyShares LLC, což je zase investovat do sponzorských nebo sponzorských obchodů, což bude návratnost partnerství ve skupině RealtyShares, a to je místo, kde K-1 vyjde z této konkrétní transakce a bude procházet daňovými atributy jednotlivým investorům. "
Investiční akcionáři mohou rovněž dostávat úrokové výnosy nebo kapitálové zisky. Úrokové výnosy mohou být běžnými příjmy, jak bylo uvedeno výše.
Kapitálové zisky z investic držených po dobu delší než jeden rok jsou považovány za dlouhodobé a zdaněny ve výhodnějším poměru 15% nebo 20%.
Někteří lidé se domnívají, že nemohou uplatnit nárok na ztrátu z K1. To není úplně pravda. Pasivní ztráty na K1 mohou kompenzovat pouze pasivní příjmy. Ne investiční příjem. Pasivní ztráty mohou být přeneseny do příštího roku.
Akcie, které mají čtvrtletní rozdělení (peněžní tok), mohou být zdaněny jako výnosy. Při nákupu a držení investic (dlouhodobé) lze peněžní tok kompenzovat odpisy a dalšími odpočty, což může vést ke ztrátě.
Na konci dlouhodobé investice, obvykle při prodeji nemovitosti, se zisky nebo ztráty z majetkového toku investorům na K1.
Federální vs. státní daně
Pro investory do akcií by mohly spadat pod státní vazbu, což nemusí být jejich bydliště. To se může lišit podle stavu. Pokud stát vynucuje problém, investoři budou muset podat návrat s tímto státem.
Státní rezident investora bude v tomto případě často poskytovat úvěr nebo alokaci.
Pro státy, které nemají daně z příjmů, může být požadováno podání oznámení.
Závěr
Jak můžete vidět, může dojít k daňovým důsledkům investování do nemovitostí, zejména pokud jde o kapitálové investice, kde investoři dostávají K1.
Neakreditovaní investoři, kteří investují do fondů, mají nejjednodušší daňový scénář.
Obdrží 1099-INT a platí běžné daně z příjmů. Není to nic jiného, než dostat 1099-INT pro úrokové výnosy na CD.
Samozřejmě každá daňová situace je odlišná. Nejlepší je pracovat s CPA, abyste lépe porozuměli svému jedinečnému daňovému scénáři a důsledky, které by na něm mělo mít obrovský objem nemovitostí.
Investujete do nemovitostí, které jste investovali do nemovitostí, nebo byste to někdy uvažovali?
Odeslat Váš Komentář