Milujeme Dave Ramsey, ale je mrtvý špatný ...

Když jsem byl mladý, koupil jsem starší mobilní dům na malém pozemku za 19 500 dolarů. V letech, kdy jsem tam žil, jsem získal nejméně 50 000 dolarů z příjmů pronájmem místností. Pak jsem prodal místo za 45 000 dolarů.

Jak můžete hádat, nemám společné zaujatost proti mobilním domům.

Ještě jednou musím nesouhlasit s finančním guruem Davem Ramseyem. Stejně jako jeho rady ohledně používání kreditních karet (říká, že je nepoužíváte, ale v letošním roce dostanu 2 000 dolarů v bonusu na přihlášení a hotovost), zjednodušuje se, když radil čtenářům, aby kupovali mobilní domy.

Říká, že klesají v hodnotě a dodává: "Když si koupíte mobilní dům, kupujete velice velké auto, ve kterém budete žít."

Ano, mobilní domy se snižují; přinejmenším pokud je koupíte nové a dáte je na pronajatý pozemek.

Ale existují alespoň dvě situace, kdy mobilní domy mají smysl - a mohou vám pomoci ušetřit velké peníze.

Koupit starší mobilní dům na zemi

Můj starý mobilní dům byl velmi pohodlný, ale přemýšlejte s Davem a velkým vozem. Co se stane v rostoucí komunitě, když zaparkujete staré auto na pozemku, který vlastníte?

V průběhu let ztrácí o něco víc z hodnoty, kterou zbylo, ale země se zvyšuje. Čistý účinek? Můžete prodat pozemek s "autem" mnohem víc, než jste zaplatili.

Když si koupíte pěkný starší mobilní dům, většinou kupujete hodnotu pozemků. Ale na rozdíl od auta, lidé mohou velmi pohodlně žít v mobilním domě, což vysvětluje, proč, podle mých výpočtů, hodnota mobilního domova vzrostla rychleji než domovní stavby v oblasti.

Co získáte z vlastního kapitálu?

Někteří by tvrdili, že i když mobilní dům ocení stejnou měrou, získáte více akcií s dražším "pravidelným" domem.

Například pokud dům 100 000 dolarů a mobilní dům v hodnotě 40 000 dolarů každým rokem vzrostou o 50% v hodnotě, získáte s domem 50 000 dolarů ve vlastním kapitálu versus 20 000 dolarů s mobilním telefonem. Tento scénář však ignoruje několik důležitých bodů.

Za prvé, probíhají stávající náklady. Například moje hypotéka byla 257 dolarů. Kdybych si koupil dům s podobnou velikostí, budu platit nejméně 80 000 dolarů místo 19 500 dolarů.

Měl jsem nanejvýš 10% zálohu (dala jsem na mobilní dům 5 000 dolarů), takže bych měl hypotéku za 72 000 dolarů, což stálo za 605 dolarů měsíčně (úrokové sazby byly mnohem vyšší než pak).

Samozřejmě, daně z nemovitosti, které jsou založeny na hodnotě, by byly s domem čtyřikrát vyšší. Pojištění by stálo více.

A mohu vám říci ze zkušeností (tři mobilní telefony, pět domů a počítání), že běžný dům stojí více za údržbu a opravu. Odhaduji, že by mě stálo dalších 500 dolarů měsíčně za nákup domu.

To je šest tisíc dolarů ročně ušetřených koupí mobilního domu, a ano, ukládal jsem to. Ve skutečnosti jsem za několik let splatil hypotéku a poté mi měsíční úspory dosáhly zhruba 700 dolarů za měsíc oproti běžnému domu.

Toto přináší další malé tajemství o koupi mobilního telefonu na pozemku: Můžete rychle splácet svůj úvěr a proto rychleji stavět.

Přemýšlejte o tom takto: Kdybych si mohl dovolit splátku 605 dolarů za dům, mohl bych každý měsíc platit za můj hypotéční úvěr ve výši 15 000 dolarů. Více, ve skutečnosti, protože mé ostatní náklady byly nižší.

To je důvod, proč jsem byl schopen rychle vyloučit moje hypotéky (to, a pronájem pokojů). Vysoká úroková sazba (12%) nebyla příliš významná, protože jsem ji zaplatil za tak krátký čas.

Kdybych si koupil dům v hodnotě 80 000 dolarů a zadržel by to za stejných 14 let, bylo by v této oblasti asi 130 000 dolarů. Ale já bych strávil v průměru o 600 dolarů více měsíčně během těch let (oproti mému nízkopodlažnímu mobilnímu zařízení), což dodává více než 100 000 dolarů navíc.

Pravdou je, že v té době jsem si nemohla dovolit dům, takže mobilní dům byla moje jediná realistická volba. Vzhledem k tomu myslím, spolu s prodejní cenou 45 000 dolarů a 50 000 a více penězi od nájemníků koupit mobilní dům na nemovitosti dělal mnohem více smyslu než pronájem.

Mobile je skvělý první domov

Ano, možná budete chtít někdy tradičnější dům. Ale je to skvělý způsob, jak si koupit své první místo z několika důvodů, včetně:

• Nižší měsíční náklady
• Lepší uvedení do vlastnictví domů
• Rychlejší přírůstek vlastního kapitálu
• Může to být výhodný pronájem, když si koupíte obyčejný dům

Když si kupujete s pozemky, můžete někdy získat hypoteční úvěr od místní banky, stejně jako já - u mobilních domů v parcích musíte získat cennější půjčku osobního majetku).

Někteří větší věřitelé, jako je 21. hypoteční korporace, půjčí také na mobilní telefony. Úřad pro ochranu spotřebitelů uvádí: "Více než 2000 institucí oznámilo, že v roce 2012 vzniknou jeden nebo více vyrobených úvěrů na bydlení" (nejnovější statistika).

Pokud nemůžete najít běžného věřitele, nevzdávejte se. Mnoho prodejců nabízí financování, které usnadní kupujícím. Já jsem prodal dvě své mobilní domy takhle, jedna s $ 1 000 zálohu a druhá s 5 000 dolarů zálohu.

Co hledat při nákupu mobilního domu

Čísla se mohou lišit v závislosti na vaší oblasti.V některých městech můžete získat dům za 80 000 dolarů a mobil na pozemku bude stát ještě 60 000 dolarů. V tom případě možná budete chtít dům.

Na jiných místech může nejlevnější slušný dům postavený dům stát 100 000 dolarů více než pohodlný mobilní dům na zemi. To je místo, kde budete chtít mobilní telefon.

Chcete-li dosáhnout nejlepší hodnoty, pravděpodobně byste měli koupit starší mobilní dům. Tímto způsobem již ztratila většinu své "vytažené hodnoty", takže zbývající hodnota je především půda s bydlištěm, kde se dá bydlet.

Podívejte se na čtvrť, kde se lidé starají o své mobilní telefony. Ano, existuje mnoho stereotypů, ale existuje mnoho pěkných mobilních komunit.

Když je čas koupit, podívejte se na mobilní domy postavené po roce 1976. To bylo, když normy HUD vstoupily v platnost.

Bezpečnostní síť pro havárii

Zde je něco, co lidé o levnějších mobilních domech neuvažují: Pokud se na trhu s bydlením havaruje, ztratíte méně v mobilním domě.

Po prodeji svého mobilního domu v roce 2005 v Michiganu se trh trhl. Domy v oblasti klesly v hodnotě zhruba o 30%. Mobilní telefony na pozemku klesly v hodnotě nižší (investoři drží ceny na nízké úrovni kvůli hodnotě příjmu z pronájmu).

I kdyby to bylo byl stejná ztráta, můj kupující ztratil asi 13 000 dolarů ve vlastním kapitálu, proti 39 000 dolarům, které by ztratil, kdyby si koupil dům s podobnými čtvercovými záběry za 130 000 dolarů.

Co nakupovat v parku?

Dokonce i tady, Dave Ramsey je špatný. Ano, pokud si koupíte nový mobilní dům a umístíte ho do parku, bude klesat v hodnotě.

Ale pokud si koupíte dostatečně starý mobilní dům, již ztratil většinu jeho hodnoty, takže máte méně rizika. Pak se stává záležitostí kratání čísel.

V roce 2005 jsem si s manželkou koupil mobilní dům v parku v Tucsonu v Arizoně za 9 000 dolarů. Chtěli jsme dům, ale v té době jsem se cítil nespokojen. Dokonce i ty nejmenší obydlí, které se nacházejí v příbytku, se pohybovaly za 150 000 dolarů nebo více.

Pronajímáme částku 300 dolarů za měsíc, takže jsme ušetřili asi 200 dolarů za měsíc versus 500 dolarů, z nichž jsme přišli.

O rok později jsme se přestěhovali do Coloradu koupit dům a prodávali si mobilní dům přesně to, co jsme zaplatili. Jinými slovy, ušetřili jsme za tento rok asi 2 000 dolarů za pronájem.

Ach, a trh havaroval. Ztratili bychom alespoň 40 000 dolarů na domě 150 000 dolarů.

Nákup mobilního domu v parku bude mít často smysl, pokud ...

• Vaše alternativa je pronájem
• Koupíte levný (obvykle starší) mobilní dům
• Pronajatý pozemek je přiměřený
• Platíte peníze

Dokonce i když musíte půjčit, to je umět dávat smysl. Podívejme se na příklad, za předpokladu, že si v současné době pronajmete byt za 750 dolarů za měsíc, ušetříte 2 000 dolarů za zálohu a kupujete starší mobilní dům v hezkém parku:

• Cena mobilního domu: 12 000 USD
• Výše úvěru: 10 000 USD
• Uzavírací a stěhovací náklady: 1 000 USD
• Doba splatnosti: 3 roky
• Úroková sazba: 15 procent
• Měsíční platba: 347 USD
• Měsíční nájemné: 375 USD
• Měsíční údržba: 75 USD

Všimnete si, že vaše měsíční cena je 797 dolarů, oproti 750 dolarům, k pronájmu. Je to stále lepší řešení. Pokud zůstanete v apartmánu:

• Nemáte pro svůj pronájem nic
• Vaše náklady na pronájem zůstanou stejné nebo stoupají

Pokud si pořídíte mobilní dům, po třech letech:

• Využijte dalších 1 792 USD (náklady na uzavření a vyšší měsíční náklady)
• Zaplaťte si půjčku, takže vaše měsíční náklady klesnou na 425 USD
• Buďte schopni prodat mobil pro něco

Co když jste prodávali mobil pouze za 9 000 dolarů, protože jste je vykopli? Odpočítte částku ve výši 2 000 dolarů a dodatečné náklady ve výši 1792 USD a vy odstupte za více než 5 000 dolarů. nic byste si z pronájmu bytu.

Vy umět ušetříte peníze kupováním mobilního domu, ale je to všechno o číslech. Takže se připravte na nějaké výpočty.

Váš Turn: Koupil jste někdy mobilní dům místo domky? Pokud ano, jaká byla vaše zkušenost?

Steve Gillman je autorem knihy "101 divných způsobů, jak vydělat peníze" a tvůrce EveryWayToMakeMoney.com. Byl to repo-člověk, řezbář, vyhledávač, house flipper, ovladač tramvaje, procesní server, falešný porotce a krupiér, ale z více než 100 způsobů, jak si vydělal peníze.