Přemýšlíte o tom, jak si půjčit svůj domov? 15 tipů, jak maximalizovat svůj příjem

Jeden z největších odtoků na nájemném pronajímatele je výdaje. Vlastnit pronájem nemovitostí není nikdy tak jednoduché jako nákup nemovitosti, nalezení nájemce a čekání na velké tukové kontroly, aby se valilo - a důvtipní majitelé to vědí.

"Jakmile je nemovitost zakoupena, její návratnost investic se většinou snižuje na minimalizaci ztrát," říká Brian Davis, investor nemovitostí s 15 pronájmy nemovitostí a spoluzakladatel blogu nemovitostí SparkRental. "Rád si přemýšlím o příjmu z pronájmu jako o potrubí, které chcete udržovat plynulý chod a s minimálním únikem."

Ať už se chystáte dostat se do podnikání pro pronajímatele, nebo jste zkušený pronajímatel, pravděpodobně budete chtít vědět, jak vydělat více příjmů. Mluvili jsme s řadou expertů v oblasti nemovitostí, abychom shromáždili své nejlepší návrhy, jak maximalizovat výnosy z pronájmu.

1. Důkladně promítněte nájemníky

Jeden z největších potíží, které jsme slyšeli majitelé nemovitostí, byla cena (v penězích, čase a stresu) vyhození obtěžujících nájemníků. Vypuštění může trvat tři až šest měsíců a může to stát nahoru o 5000 dolarů, tak provést nějakou preventivní práci tím, že uvede nové nájemce důkladným prověřovacím procesem.

Proveďte kontrolu kreditu, abyste získali pocit jejich finanční odpovědnosti spolu s vyšetřováním zločinu a vysídlení. Také trochu průzkum.

"Projděte podle svého současného bydliště," říká Denise Supplee, realitní makléř, investor a bývalý správce nemovitostí, stejně jako spoluzakladatel společnosti SparkRental. "Je to špinavé? Existují tam odpadky plechovky všichni - nebo horší, je odpad jen hromadí nahoru? Existuje staré rozbité auto s vypršanými štítky jen sedět? Velké varovné vlajky! "

2. Držitel - důkaz svého majetku

"Pronajímatelé nemohou odpočíst peníze z jistoty na" normální opotřebení ", takže musí dělat to, co mohou zabránit," říká Davis.

To zahrnuje zakazování namontovaných televizorů ve vašem pronájmu, zajištění hardware jako tyče na ručníky do knoflíků, volba podlah s nízkou údržbou, jako je tvrdé dřevo nad kobercem a instalace dveřních zastávek. Cokoliv, co brání rozumnému každodennímu užívání, aby opustil značku ve vašem majetku, je moudrý krok.

Jednodušší terénní úpravy a odolné vnější materiály jako cihla a vinyl mohou také snížit náklady na údržbu, doporučuje Chad Carson, realitní investor a blogger na CoachCarson.com.

3. Získejte správné pojištění

To by mělo být samozřejmé, ale vždy jaro pro pojištění odpovědnosti pronajímatele.

"Jen náklady na jedno frivolní soudní řízení by mohly vyprázdnit váš bankovní účet," říká Carson. "Dobrá pojistka najímá advokáta, aby vás bránili v nepravděpodobném případu soudního sporu."

Vydavatel Penny Hoarder Justin Cupler pronajal svůj starý dům za rok poté, co se přestěhoval, a dodává: "Zavolejte svou pojišťovnu a přejděte na zásady pouze pro strukturu. Většina domů se vztahuje na celý dům a jeho obsah. Pokud si jej pronajmáte cizincům, není třeba pořídit jejich zboží. To vám může ušetřit asi 25 až 50 dolarů za měsíc. "

4. Zakupte domácí záruku

“Pokud je váš dům starší, věci se musí zlomit, "Říká Cupler. "(Domácí záruka) obvykle stojí jen 20 až 50 dolarů za měsíc a pokrývá vás v případě neočekávaného výpadku, který může vyčerpat vaše rezervy."

5. DIY Kdykoliv je to možné

“Mít pronájem nemovitosti je méně o maximalizaci příjmu a více o minimalizaci výdajůses, "Říká Andy Panko, majitel dvou dvoupokojových bytů v komplexu v Woodbridge v New Jersey. "Vždy se snažím osobně činit co nejvíce, pokud jde o mé vlastnosti. Jsem velmi šikovný a dokáže zpracovat většinu typických oprav a aktualizací. Také dělám celou svou vlastní reklamu (zdarma prostřednictvím Craigslistu), zobrazování mých jednotek a provádím veškeré kontroly pozadí a prověřování kreditů (prostřednictvím služby SmartMove společnosti TransUnion, kterou účtuji nájemci). "

6. Používejte nájemní agentury opatrně

Někteří pronajímatelé najdou nájemní agentury a správce nemovitostí stojí za to, že ušetří čas a stres v dlouhodobém horizontu.

"Byl jsem příliš snadný na své nájemníky - neúčtuje si pozdní poplatky ani počáteční vystěhování, když se ocitli za sebou. To jim umožnilo chodit po mně a stálo mi ještě víc peněz, "říká Mark Ferguson z Invest Four More. "Když jsem měl sedm majetků, předal jsem je správcovské společnosti a byly mnohem tvrdší. I když jsem jim zaplatil procento nájemného, ​​shromáždili jsme další nájemné a měli lepší nájemníky. Zachránilo mě bolesti hlavy, čas a peníze. "

Pokud jedete touto cestou, ujistěte se, že dostanete co nejvíce za váš buck. Společnost Cupler navrhuje, aby poplatky byly porovnávány nejdříve tím, že by se "několik agentur vyvíjelo zájem o vaši firmu a našlo by to s nejlepšími výhodami pro náklady".

Pokud byste chtěli upustit od poplatku, existují užitečné nástroje.

"Přijímání správce nemovitostí může mít některé z bolestí hlavy mimo jednání s nájemníky, ale jejich poplatky mohou trvat až 10% svých výnosů. Na dnešním trhu s nemovitostmi by to mohlo snížit vaši peněžní tok tak, aby se sotva stalo ziskem, "říká Callie Hamiltonová, realitní investor, jehož manžel založil Rentlit, aby pomohl kolegům pronajímateli zpracovávat věci jako online automatizované platby, údržbářské služby, a pronájmu samostatně.

7. Pravidelně kontrolujte své vlastnosti

Dokonce i když jste si najali někoho, kdo by zvládl každodenní správu, nezapomeňte pravidelně kontrolovat své nemovitosti, abyste zajistili, že nájemníci řádně udržují vaši investici.

"Projděte si nemovitosti tak často, jak jen můžete," říká Deb Tomaro, makléřský společník s RE / MAX Acclaimed Properties. "Změna filtru pece každých 60 dní je velkou výmluvou. To vám dává šanci hledat jakékoli problémy, než se změní na obrovskou a nákladnou opravu. Například vám nedokážu říct, kolik skříní pod kuchyňským dřezem je zničeno, protože nájemníci plní skříň plný věcí a nikdy nevědí, že je malá netěsnost. Únik trvá jeden rok, základna umyvadla je zničena. Pokaždé, když půjdu do pronájmu, zeptám se, jestli mohu zkontrolovat pod umyvadlem nějaké netěsnosti a já jsem si dal ruce po všech instalacích, abych se ujistil, že se necítím úniku. "

Dokonce i jednoduchá jízda, abyste se ujistili, že se věci udržují na vnější straně, vám může říct hodně, říká.

8. Držte své nájemníky šťastné

Kromě vystěhování, náklady na obrat řadí hodně na seznamy majitelů nemovitostí, které je třeba vyhnout.

"Největší výdaje v oblasti pronájmu se objevují, když se nájemník přestěhuje," říká Carson. "Nájemce, který zůstane pět nebo šest let, si nestěžuje na šmouhy na zdi, ale pro nového nájemce budete muset malovat a provádět další opravy."

Udržujte své nájemníky spokojen tím, že odpovídají na požadavky na údržbu rychle a zdvořile. Pokud zjistíte, že musíte zvýšit nájemné, abyste splnili měsíční výdaje, nechte si nájemce pobývat s vámi jako malý upgrade, když obnoví svůj pronájem, tvrdí Carson.

9. Získejte nejvýhodnější nájem za čtvereční stopu

"Větší není vždy lepší v pronajatém světě," varuje Carson. "Najděte vlastnosti s nejvyšším nájemným na čtvereční stopu. Mnohokrát bude pronajato byt o rozloze 1 000 čtverečních metrů, který bude stejný jako apartmán o rozloze 1 300 čtverečních metrů. Ale malování a další průběžná údržba bude stát za větší jednotku více. "

Nebo postupujte podle příkladu Keishy Blaira, spoluzakladatele společnosti Aspire-Canada, a Zaměřte se na pronájem vícefamilních vlastností, což "může snížit riziko výrazného prodloužení volných pracovních míst, což snižuje riziko ztráty příjmu", říká. "V domácnostech s více rodinami, jako jsou triplexy, to výrazně zvyšuje příjmový potenciál a současně minimalizuje významné ztráty, pokud se jeden nájemce rozhodne odejít. Přestože jsou tyto vlastnosti obvykle dražší, mají v dlouhodobém horizontu poměrně výrazně vyšší výkony než rodinné investice. "

10. Nezahrnujte nástroje

Nikdy nezahrnujte variabilní pomůcky jako je teplo nebo elektřina v ceně nájmu. Jennifer Stahlman z PayLease vysvětluje, proč:

• "Padání ceny nájemného, ​​aby zahrnovalo veřejné inženýrské služby, znamená, že musíte příliš nafouknout nájemné na již konkurenčním trhu."

• "Pokud jsou zahrnuty nástroje, neexistuje žádný stimul pro rezidenta, který by vedl k vyšším účtům za služby."

• "Pokud nepřidáte dostatek k pokrytí všech nástrojů, musíte zaplatit rozdíl."

• "Poskytovatelé služeb často zvyšují sazby, což vede k nekonzistentním částkám faktur."

11. Vybudovat věci

Zvažte investování do zabudovaného nábytku jako jsou police nebo snídaňový kout.

"Obecně platí, že pokud se to nedá přemístit, nemůže být přerušeno," říká pronajímatel a realitní investor Eugene Gamble. "I když je zpočátku dražší, náklady jsou zmírňovány snížením počtu potřebných oprav, jelikož nájemci nemohou pohybovat podle svých konkrétních přání. Zároveň ušetříte čas při hledání náhrad nebo při opravách. "

Carson také doporučuje včetně mnoha vestavěných řešení pro ukládání dat, z velmi důmyslného důvodu: "více věcí = těžší pohyb!"

12. Poplatek za doplňky

Zvažte pronájem jednotlivých garáží umístěných ve vaší nemovitosti zvlášť, Říká Gamble. "Ne všichni nájemníci mají auto, takže si je můžete pronajmout, pokud je vhodně umístěn a rozložen."

Pokud si pronajmete nájemce s domácími zvířaty, požádejte je, aby zaplatili jednorázový nebo měsíční poplatek za zvířata, než aby zaplatili zálohu na domácí zvíře, říká Kaycee Wegener z Rentec Direct. "Pokud žádáte o vklad do domácích zvířat, tyto peníze mohou být použity pouze k vyčištění jakékoliv škody způsobené zvířetem a zbývající zůstatek se musí vrátit k nájemci ... Nicméně pokud účtujete jednorázový nebo měsíční poplatek za zvířata, můžete použít příjmy podle svého uvážení. "

13. Vytvořte LLC

"Úspěšná obchodní činnost začíná (a zůstává tak) tím, že se sama nastaví, aby snížila rizika. Všimněte si, ne "vyloučit" riziko, protože to je nemožné, "říká advokát a realitní investor Craig Morgan. Jeho strategie pro to:

Mají jednu LLC (nejčastější volba pro investory) pro nemovitosti. Udržujte své nájemné v jedné LLC; tato společnost LLC se nepodílí na jiných projektech ani neprovádí jiné služby (např. práce s dodavateli). Veškerá společnost LLC je majetkem.

Pokud máte krátkodobé portfolio (čtení: fix-and-flips), vložte je do jiné LLC. Pokud jste domácí opravář nebo správce nemovitosti, pak se tato služba provádí v jiné entitě. Nejdůležitější je omezit expozici (tj. Závazek) každé LLC. Teoreticky může žadatel jít pouze po tom, co je v LLC / hodnota v LLC. Takže pokud jste žalováni jako dodavatel, žadatel nemůže získat vaše nájemné, protože je to samostatný a zřetelný obchod.

14. Zlomte čísla

"Jelikož pronajatý majetek je investice, měl by být analyzován jako takový," říká Panko. Výsledkem je, že "je důležitější maximalizovat vrátit se než maximalizovat příjem. Dokonce i když máte dostatek peněz na to, abyste koupili nemovitost přímo, můžete obvykle získat lepší návratnost svých peněz tím, že půjčíte za zaplacení většiny z nich. "Uvádí tento příklad pomocí vlastních jednotek:

Celkové měsíční náklady na daně, poplatek za údržbu a pojištění jsou kolem 525 USD a měsíční nájemné činí 1 250 USD. To je měsíční čistý příjem kolem 725 dolarů, nebo 8 700 dolarů ročně.

Nemovitost stojí asi 110 000 dolarů. Kdybych vynaložil plnou částku ve výši 110 000 dolarů, abych si ho koupil úplně, robil jsem jen asi 8,3% ročně z mé investice, tj. 8 700 dolarů čistého příjmu děleného počáteční investicí 110 000 dolarů. Místo toho jsem dal jen 27.500 dolarů z vlastních peněz (25% zálohy) a půjčil si zbytek 30letou půjčku. Úvěr je asi 400 dolarů měsíčně. Takže přidám k daním, údržbě a pojištění můj celkový měsíční výdaj je 925 dolarů.

Při měsíčním nájemném ve výši 1.250 dolarů to znamená, že můj měsíční čistý příjem činí pouze 325 dolarů měsíčně nebo 3 900 dolarů ročně. To se však rovná výnosu 14,2% ročně, tj. Čistému zisku 3 900 dolarů dělenému počáteční investicí 27 500 USD. Takže tím, že si půjčku vybral, místo aby ho koupil, je můj příjem snížen, ale návratnost investice se zvyšuje.

To znamená, že stále potřebujete vědět, do čeho se dostanete: "Mělo by být poznamenáno, že půjčování peněz zvyšuje riziko vlastnictví nemovitosti," dodává Panko. "Například, i když je jednotka prázdná po celé měsíce, a proto neprodukuje žádný příjem, úvěr musí být zaplacen každý měsíc."

Stejně jako u každého komplexního obchodního rozhodnutí, pokud máte pocit, že se vaše hlava začne otáčet, je vždy nejlepší konzultovat s odborníkem.

15. Použijte daňové přestávky

Příliš mnoho pronajímatelů chybí na úspoře, protože "nevědí, co je přípustný náklad", pokud jde o daňové úlevy, říká Gamble. "Majitelé mohou uplatnit všechny druhy přestávek na údržbu svého majetku a splácení hypoték. Zjistěte, co můžete udělat, nebo najme zkušeného účetního. "

Your Turn: Máte pronájem nemovitosti? Jaké další tipy byste do tohoto seznamu přidali?

Kelly Gurnett je bloggerka, spisovatelka a redaktorka na volné noze, která provozuje blog Cordelia Calls It Quits, kde dokumentuje její pokusy zbavit se života věcí, které nezáleží, a více se soustředit na věci, které dělají. Sledujte ji na Twitter @CordeliaCallsIt.