Dobrodružství v oblasti nemovitostí: 14 lekcí z náhodného konta Flip

Na rozdíl od mnoha dalších investic nabízí nemovitost více možností, než koupit a doufat, že prodáte další: Můžete si pronajmout pokoje za účelem získání příjmu, zlepšit a překrýt, nebo financovat prodej za účelem získání vyšší ceny. Nepředvídané okolnosti mohou znamenat, že musíte zvážit možnosti, které jste původně neměli na paměti, jak ilustruje můj příběh.

V září 2012 moji manželka Ana a já využili naše úspory, abychom si koupili byt nad naší v Neapoli na Floridě za 70 000 dolarů. Ačkoli to nebylo moc, mysleli jsme si, že by bylo hezké mít pronájem tak blízko, pro snadnější správu. Toto bylo Plán A: Koupit, opravit a pronajmout byt.

Samozřejmě, kdyby vše probíhalo hladce, napsal bych jiný příspěvek. Nicméně, s nemovitostmi, budete často muset prozkoumat "plán B", "plán C" a další tvůrčí možnosti, jak uvidíte v době, kdy se dostaneme k našemu vlastnímu "plánu D." - a jak se můžete naučit z mé zkušenosti, když jste připraveni pronajmout vlastní byt.

Nákup kondo na flip

Pokud by to nebylo pro údržbáře, který by s námi pohlédl na místo, možná bychom se vyhnuli dohodě kvůli množství věcí, které je třeba opravit.

Byl si však jistý, že všechno se dá provést za přibližně 6 000 dolarů. Nedávno získal 1 milion dolarů ve státním loterii ve státě Florida a jenom dělal handymanovou práci na částečný úvazek, takže mohl přispět k jeho obecně optimistickému výhledu. V každém případě byl jeho "can-do" postoj povzbudivý, takže jsme naplánovali uzavření.

Náš realitní makléř, také optimista, řekl měli bychom být schopni pronajmout místo za 1.100 dolarů za měsíc. Upozornila na reklamu pro další jednotku v našem komplexu, jejíž majitel žádá za měsíc 1100 dolarů. Na papíře to vypadalo, že budeme mít peněžní tok kolem 600 dolarů za měsíc.

Dávejte pozor na další výdaje

Den před uzavřením jsme šli na schůzi asociace, kde bylo oznámeno, že poplatky se budou zvyšovat z 320 dolarů na 340 dolarů za měsíc. Navíc úředníci přemístili linii na federální povodňové mapy, čímž se dostali do mírně vyšších rizikových zón, takže by pro každou další pojištění bylo stanoveno 600 dolarů ročně.

Tyto dodatečné náklady znamenaly, že náš plánovaný peněžní tok klesl o 70 USD měsíčně (nemluvě o tom, že jsme museli zaplatit další 840 dolarů ročně na našem místě).

Vážně jsme se rozhodli vzdát našeho vkladu a odcházeli jsme od dohody. Ale optimismus je infekční; po mluvení opět s naším agenta a údržbářem jsme šli dopředu a zavřeli.

Lekce 1: Než si koupíte, požádejte klíčové lidi v asociaci condo nebo vrstvy o čemkoliv, co se brzy může stát. Překvapení, jako je naše, se většinou neobjeví ve finančních dokumentech asociace condo, které odrážejí pouze to, co se již stalo.

Rozpočet Extra čas a peníze na opravy

Závěrečné náklady byly nižší, než jsme předpokládali; to je hezké mít jednou za čas dobré překvapení. Ale pak jsme se dostali do práce, abychom si připravili byt a hádej co? Trvalo to déle, než bylo očekáváno, a stálo více, než jsme plánovali.

Ten měkký bod na stěně nad přepínačem světla předními dveřmi? Moje žena měla pravdu; nebyla to jen škoda ze starého úniku, který byl opraven. To byl vlhké, a ne jen v její představivosti. Pokaždé, když pršelo, do té elektrické krabice se kapala voda uvnitř zdi.

Řídili jsme vedení a nechali je opravit střechu. Naštěstí naše bytové družstvo najímalo dobrou správu nebo jsme mohli čekat týdny namísto dvou dnů. Museli jsme roztrhat stěnu, rozstřikovat všechno uvnitř s bělicím prostředkem, aby se zabránilo plesnivě, a před namalováním místnosti postavili dva nové panely suchého zdiva.

Lekce 2: Důvěřujte této intuici a vezměte druhý pohled nebo se obejděte, jestli je něco, co se nezdá pravé.

Únik v klimatizační skříni splachoval dešťovou vodu přímo do 220voltové elektrické rozvaděče. Po třetím pokusu o opravu jsme museli čekat týden předtím, než opět znovu pršelo - jediný způsob, jak se ujistit, že je konečně opraven.

Lekce 3: Ujistěte se, že vyzkoušejte své opravy dříve, než předpokládáte, že jste hotovi.

Opravil jsem sádrokarton v šatně A / C sám, protože moje nedokonalá práce by na tom nezáleželo.

Lekce 4: Můžete ušetřit peníze tím, že uděláte spoustu domácích vylepšení sami, a nemusíte být tak dobří, pokud pracujete v oblastech, kde vzhled není tak důležitý.

Z těchto a dalších tucet překvapení by projekt, který náš údržbář myslel, trval "týden až deset dní", trvalo více než měsíc a také překonal rozpočet. Měli jsme znát lépe, protože v našich zkušenostech Všechno dodavatelé jsou příliš optimistický ohledně časových rámců a nákladů.

Lekce 5: Chcete-li být v bezpečí, zdvojnásobte odhady dodavatele o době potřebné k dokončení oprav a renovací. Chcete-li být v bezpečí, přidejte 20% nebo více do odhadu nákladů.

Náš opatrovník, přestože byl příliš optimistický ohledně času a nákladů, byl skvělý. Jeho postoj byl, že pro každý problém existuje vždy řešení, a on by to našel. Učil mě, jak položit dlaždice, dělat elektrické práce, vyměnit kolečka dveří posuvníku - seznam pokračuje. Ještě důležitější je, že mě naučil být lepší řešení problémů. Znovu bychom ho najali za sekundu (ale zdvojnásobíme jeho odhad času a přidáme 20% k jeho odhadu nákladů).

Lekce 6: Využijte znalostí svého dodavatele a zjistěte, jak sami provádět základní opravy a vylepšení. Může vám ušetřit peníze na aktuálním projektu a na budoucích.

Výzkumné náklady a být flexibilní

Když jsme se blížili ke konci projektu, testovali jsme stohovatelné pračkové / sušicí kombo, které přišlo s místem, a dívaly se, jak se na podlaze spálilo voda. Opravář nám ​​naúčtuje 69 dolarů, aby nám řekl, že je to nad očekávání.

Plánovali jsme utratit 700 dolarů za novou jednotku, protože běžné pračky / sušičky stojí jen za 500 dolarů. Nemohli jsme dostat pravidelnou sadu, protože spojovací jednotky byly v úzkém šatníku, jenž sloužil pouze jako stohovaný typ. Jak se ukázalo, skládané jednotky jsou drahé. Nejlevnější, které jsme mohli najít kdekoli, bylo 1300 USD. Ouch!

Lekce 7: Před koupí místa pečlivě zkontrolujte spotřebiče. Pokud si myslíte, že budete muset něco nahradit, nehledejte; zkontrolujte ceny online.

Nakonec jsme měli jen asi 1 000 dolarů nad rozpočtem, protože jsme změnili plán. Například jsme se rozhodli namalovat koupelnovou marnost namísto jejího nahrazení. Také jsme namalovali kuchyňské skříně, namísto toho, abychom nahrazovali dveře. Nezdálo se, že by tyto změny v našem plánu ovlivnily to, na co bychom si mohli místo pronajmout. Jedna z věcí, která se mi líbí v oblasti nemovitostí, je, že existuje mnoho způsobů, jak se přiblížit a vyřešit problémy.

Lekce 8: Podívejte se na alternativní (levnější) způsoby, jak dělat věci, pokud jsou náklady příliš daleko nad rozpočtem, ale pouze v případě, že alternativní plány nebudou příliš ovlivňovat vaše ceny nájemného nebo prodejní cenu.

Důkladně prozkoumejte potenciální prodej nebo hodnotu pronájmu

Náš agent, který byl také nájemcem, byl velmi optimistický ohledně možného nájemného. Majitel, který požádal o 1100 dolarů za své místo v našem komplexu, snížil na 1000 dolarů za měsíc - a o šest týdnů později jej stále nepůjčil. Zjistili jsme to místa, která byla v současné době pronajata v našem komplexu, se pohybovala od 800 dolarů za měsíc až 950 dolarů. Je to něco, na co bychom se měli podrobněji podívat předtím, než budeme dělat nabídku.

Ačkoli všechny jednotky byly shodné velikosti a uspořádání, naše nemělo špičkové spotřebiče, takže vypadalo, že bychom mohli dostat 900 dolarů za měsíc. Mezi tím snížením předpokládaného nájemného o 200 dolarů a překvapením o poplatcích a hodnoceních, očekávaný peněžní tok byl nyní nižší než 330 dolarů za měsíc.

Namísto 9%, o které jsme doufali, návratnost investice by byla nyní pouze asi 5% ročně - kdyby nebylo překvapení.

Lekce 9: Proveďte vlastní domácí úkoly, abyste určili ceny pronájmu. Buďte skeptičtí vůči inzerovaným nájemným; zjistit, kolik nájemníků jsou vlastně platit za podobné jednotky.

Vyšetřte potenciální nájemníky

Potenciální nájemci musejí požádat o námi, ale také o bytové sdružení. Zaplatili nevratný poplatek za žádost o 100 dolarů a 70 dolarů za kontrolu stavu. Nelíbilo se nám to nedostatek kontroly nad naším koncem, ale má své výhody. Kontrola pozadí pomohla odstranit pochybné nájemníky.

Například tu byla žena, která byla připravena předem vyplatit šestiměsíční nájemné kvůli její "dočasné" nezaměstnanosti. Jakmile jsme podepsali smlouvu o pronájmu, kontrola na pozadí zjistila, že ukradla drogy z nemocnice, kde pracovala, a proto by pravděpodobně už nikdy neměla ošetřovatelskou práci. A velmi milý chlapík, který říkal, že má "jen jedno DUI" v minulosti, měl také další poplatky za drogy.

Vedení sdružení pomohlo objevit tyto lži, ale také jsme se stali velmi dobrými v používání internetu k vyšetřování potenciálních nájemníků. Je úžasné, jak často získáte výsledek, když hledáte online pomocí "hrnku shot" plus jméno osoby!

Lekce 10: Je snadnější než kdy jindy vyšetřovat možné nájemníky díky internetu, takže se připojte k internetu a začněte hledat!

Jeden potenciální nájemník chtěl místo, zatímco jsme se stále snažili jej pronajmout za 1.000 dolarů za měsíc. Ale když náš zástupce poslal nájemní smlouvu o den nebo dva později, náhle si "vzpomněl" na to, že nájemné bylo 925 USD. Pokud bychom mohli zjistit, byla to zpožďovací taktika, aby mohl hledat něco lepšího nebo vyjednávat o nižší sazbě nájemného. Nakonec podepsal smlouvu o nájmu ve výši 1.000 dolarů - a poté jeho žádost odmítla sdružení kvůli trestné minulosti.

Lekce 11: Ujistěte se, že podmínky jsou velmi jasné, a dostat, že pronájmy podepsané co nejdříve to bude možné.

Vzhledem k tomu, že členové správní rady nebo členové správní rady potřebovali pohovořit s všemi žadateli, a tyto rozhovory se konaly pouze v úterý, každá zamítnutá žádost nás stála čas.

Čas jsou peníze, zvláště když nemáte zaplatit pouze daně, pojištění a služby, ale také stovky dolarů za měsíc v konsolidačních poplatcích. Mohli jsme se vyhnout některým z těchto nákladů, kdybychom prozkoumali a vyloučili některé potenciální nájemníky předtím, než se do sdružení obrátili.

Lekce 12: Proces pronájmu bytů je komplikovanější a může trvat déle než pronájem domu, takže plánujte další čas a náklady. Vyzkoušejte nájemce online, jakmile se na ně vztahují, abyste mohli rychle vyloučit ty, kteří sdružení nepřijmou. Tím ušetříte čas, a proto peníze.

Přepnutí na plán B ... pak C a pak D

V tomto okamžiku, s tolika překvapeními a každý měsíc, který nám pominul nejméně 900 dolarů za ztracené nájemné, jsme se začali ptát, jestli jsme se rozhodli správně. Možná bychom měli jít Plán B: Zrušte pronásledování a prodávejte místo.

Šli jsme s tím Plán C: Seznam kondo na prodej a nabídněte ji k pronájmu. Pokud by se prodával za zisk, byli bychom šťastní. Kdybychom si ho pronajali, upustili jsme od výpisu z prodeje a rádi bychom alespoň měli nějaký příjem z tohoto místa.

Nakonec jsme šli o krok dále a realizovali jsme Plán D: Snažte se pronajmout si byt za účelem prodeje obojího a ten, který jsme žili v přízemí. Pokud bychom pronajímali ten dům nahoře, bylo by to fajn. V opačném případě, když jeden z obou prodaných, upustili jsme seznam na druhé a žili v tom.

Tento krok by byl dost snadný, kdyby se náš dům prodával - jeden schod. Přesto jsme ocenili svůj domov o 5000 dolarů vyšší než investiční apartmán, abychom kupujícího vybízeli k výběru toho.

Dostali jsme nabídky, na které se nepracuje oba místa. Nabídka na našem domě byla za dobrou cenu, zčásti proto, že jsme byli ochotni ubrat dolů 30 000 dolarů a zbytek po dobu několika let financovat. Smutně se musel kupující vrátit do svého domova v Itálii, když se jeho matka onemocněla, a nakonec se vyhnal.

Naštěstí to bylo začátek "sezóny" na jižní Floridě (všichni sem přijdou v zimě), takže nabídky se stále blížily a do konce ledna 2013 jsme uzavřeli podepsaný kontrakt. Prodávali jsme byt nahoře (ne náš domov) za 92.000 dolarů, uzavření v březnu.

Kolik jsme vyrobili tím, že jsme převrátili byt

Po každém posledním výdaju činil náš čistý zisk 4500 dolarů - neměli bychom se moc vzrušit, zejména proto, že jsem si dal šest těžkých týdnů práce, která ho opravila. Ale byli jsme šťastní, že jsme s tímto projektem udělali, a že tento zisk se rovnal šestiměsíční mzdě na částečný úvazek, práci v hodnotě 9 hodin za hodinu, kterou jsem měl v té době.

Lekce 13: Vždy máte více než jednu možnost s nemovitostí, takže zvážit jiné způsoby, jak vaše zisky nebo příjmy. Nabídka financování vám může přinést vyšší cenu a je relativně bezpečná, pokud získáte velkou zálohu.

Načasování záležitostí, tak plánujte podle nejlepšího času prodávat. Kdybychom koupili byt v zimě a nechali jsme ho prodávat v květnu, mohli jsme čekat ještě víc měsíců, než jsme ho prodali, a náklady na hospodářství by mohly zkonzumovat většinu zisku.

Smutně pro naše kupce, klimatizační jednotka zemřela pár měsíců poté, co si koupili místo, stojí za to asi 4,000 dolarů na náhradu. To by ztratilo téměř veškerý zisk, kdyby se to stalo, když jsme stále vlastnili toto místo, což vede k naší závěrečné ponaučení:

Lekce 14: Investice do nemovitostí budou vždy plné překvapení (a mnoho z nich nebude příjemné). Vzhledem k tomu, že nikdy nevíte, kdy přicházejí drahé překvapení, vážně zvažte přijetí jakékoliv nabídky, která vám přináší slušný zisk, spíše než platit více držených nákladů a riskovat velké výdaje, zatímco čekáte na trochu lepší cenu.

Váš Turn: Investovali jste někdy do nemovitostí a dostali jste se do mnoha překvapení?