Jak si koupit svůj první nemovitý majetek: Získal jsem 100 000 dolarů od mého

Takže chcete koupit pronájem nemovitosti. Kdy je ten správný čas investovat?

Poté, co získáte lepší auto, poté, co si koupíte svůj sen domů, jakmile jsou děti ve škole (nebo mimo školu!), Možná pak budete moci koupit investiční nemovitost.

Ale na základě svých zkušeností, nejlepší čas investovat není po splnění nějakého libovolného cíle. To je Nyní.

Dřívější koupíte své investiční nemovitosti, tím lépe

Kupoval jsem si svůj první dům v roce 1994, kdy mi bylo 24. Můj manžel a já jsme měli sotva víc než minimální mzdu a měli jsme 2letý a více dluh, než jsem se cítil dobře.

Ale cítili jsme silně, že vlastnictví domů je klíčem k naší budoucnosti, a tak jsme koupili dom se dvěma ložnicemi a koupelnou s parkováním na ulici za 16 000 dolarů.

O dvacet let později jsem stále vlastnil tento pronájem a vydělal jsem více než 100 000 dolarů za pronájem.

Jako každá jiná investice může být váš čas největším přínosem. Čím dřív začnete, tím více času budete muset sklízet odměny.

Jak začít s vlastním portfoliem nemovitostí

Vaše první nájemní nemovitost je často nejtěžší nabýt. Pokud půjdete na bankovního nebo hypotečního makléře a požádáte o koupi nemovitosti k pronájmu, pravděpodobně vás požádá o 20-30% zálohu.

Místo toho, nejjednodušší způsob, jak se dostat na tento trh, je koupit dům a žít v něm po dobu jednoho roku, pak jej pronajmout a koupit jiný.

Jako majitel bydliště a pokud vám tato rada dosáhla dostatečně brzy, první kupující domů, pravděpodobně budete mít nárok na financování s nízkou splátkou.

Federální správa bytů (FHA) půjčky vyžadují pouze zálohu ve výši 3,5%, umožnit prodávajícímu zaplatit všechny náklady na uzavření a předplacené náklady (až 6% prodejní ceny), mít přiměřenou sazbu hypotéky (prémie, kterou zaplatíte za méně než 20% snížení) a nevyžadovat od dlužníka zaujmout domov více než rok.

Pokuste se využít financování FHA ve svém prvním domově, pokud máte nárok. Můžete dokonce najít program se 100% financováním nebo platbou v hotovosti. Tyto programy mají tendenci se lišit podle umístění a někdy mají delší požadavky na obsazení, ale stojí za to se ptali. Informace o možnostech naleznete na webových stránkách ministerstva pro bydlení a rozvoj měst.

Co hledat v pronájmu nemovitostí

Začněte malý. Podívejte se na nejlevnější dům, který splňuje vaše potřeby a udělá slušný pronájem.

Pamatuj si, že budeš žít v něm jen rok. Dvouložnicový dům s jednou koupelnou je skvělým místem k zahájení. Můžete to udělat za rok, i když máte děti. Řekněte všem, že skočíte na malý dům.

Když jste připraveni přidat další investiční nemovitost, podívejte se na jeden, který je trochu větší, jako jsou tři ložnice a jedna nebo dvě koupelny.

Váš první domov by měl být zásadně bez problémů, takže máte nárok na půjčku s nízkou splátkou. Je to v pořádku, jestli je to trochu běh, protože se vám to podaří získat za dobrou cenu. Dává vám také šanci provést některé drobné vylepšení, vybudovat nějaký pocit spravedlnosti a přimět ho k nájemcům.

Vlastnictví by však nemělo vyžadovat žádné zásadní opravy ani renovace. Pokud je něco, co by vám zabránilo v okamžitém pohybu, nemusí to být vaše nejlepší sázka, protože budete mít problémy s maximálním poměrem úvěru k hodnotě ve svém majetku.

Sestavte své portfolio nájemného

Chcete-li spravovat více pronájmů, pokračujte v upgradu každý rok, dokud věřitelé nezačnou bavit a zpochybnit vaše motivy. Pravděpodobně koupíte tři domy tímto způsobem.

Pokud jste hledali dobré obchody a položili na ně nějaké leštit, měli byste mít možnost využít nějakého kapitálu, abyste přišli s nižšími platbami na více pronájmů. Dokonce lépe ušetříte příjmy, které vyděláváte z těchto pronájmů, a použijte je na první 20% zálohu.

Nyní začněte hledat domy s nižšími cenami, protože vám řeknete, že půjčujete si půjčku. A čím nižší je cena domova, tím nižší záloha.

Co když vlastníte doma?

Tato taktika může být úspěšná pouze tehdy, pokud ještě nevlastníte svůj vysněný domov - nebo jakýkoli jiný dům, který stojí více než nemovitosti, které chcete koupit a pronajmout. Proč?

Věřitelé očekávají, že si lidé budou kupovat počáteční domov, pak si po zbytek svého života koupí postupně hezčí domy. Oni mají tendenci dostat podezření, pokud si koupíte dolů.

Pokud již vlastníte dům, ale tuto strategii zajímáte, zvažte jeho prodej. Nebo pokud by se to stalo dobrým investicím do nemovitostí, nechte je a půjčujte si to.

Ale přicházíme s věrohodným důvodem, abychom věřili, že se snižujete, děti se přestěhují, chcete být bližší k vašim rodičům (děti, práce atd.) nebo chcete ušetřit na vysokou školu nebo odchod do důchodu.

Nejhorší scénář, pokud si ji pronajmout a přesunout, pak si nárok na výnosy z pronájmu na vašem daňovém přiznání, nemohou argumentovat s vaším záměrem pronajmout to.

Co o údržbě?

Pronájem nemovitostí je skvělý doplněk k vašemu portfoliu odchodu do důchodu. Mohou být primárním zdrojem příjmů z důchodu, protože jsou pro mě, nebo jedna nebo dvě nemovitosti mohou přidávat trochu dýchací místnost do vašeho rozpočtu na odchod do důchodu.

jestli ty Vlastnosti spravujte sami a zacházet s menší údržbou, je to jako mít druhou práci - ten, který vám umožní nastavit hodiny, cestovat co nejvíce a delegovat práci, pokud jste mimo město nebo jste příliš zaneprázdněni, abyste se okamžitě dostali k problému. Obecně se zabývám co nejvíce řízení a údržby.

Nedávno jsem byl po celé zemi a měl nečekané volné místo. Požádal jsem důvěryhodného přítele, aby mi našel nájemce. Zpočátku si myslela, že peníze, které jsem jí nabídl, byly příliš vysoké. Ale jakmile si uvědomila, kolik času potřebovalo, aby se všechny tyto telefonáty dostaly na trh, setkali se s potenciálními nájemci a připravili si dům na nového nájemce, přijala náhradu.

Najděte si dobrého instalatéra, elektrikáře, odborníka v oblasti HVAC a obecného údržbáře, kterého můžete zavolat, když se nemůžete dostat k problému, nebo jsou nad hlavou. To není něco, co se stane přes noc. Ale v průběhu let se mi podařilo vybudovat dobrý tým lidí, kterým mohu volat, když potřebuji pomoc.

Nebo můžete následovat příklad tohoto majitele a vybudovat tým, který se bude starat o většinu práce pro vás a nechat vás volně se soustředit na další záležitosti - zatímco příjmy z pronájmu přicházejí na váš bankovní účet.

Your Turn: Zvažovali jste nákup nemovitosti? Pokud ano, řekněte nám o vašich zkušenostech! Pokud ne, co vás zastaví?

Deborah Christensen je realitní investor s 15letou praxí v poskytování hypotečních úvěrů. Odstupuje do důchodu ve věku 45 let a cestuje na plný úvazek v RV se svým manželem. Píše blog o svém životním stylu RV na adrese DJsEpicAdventure.