Vyrobil jsem 16 000 dolarů bez daně a převlékl kondom, díky této mezery IRS ...

Moje žena a já jsme nedávno vyrobili 16 000 dolarů, které by prodaly náš byt a nebudeme platit daně za cent.

V příštím roce bychom mohli prodávat náš současný domov za účelem získání zisku, a opět budeme platit daň z kapitálových zisků. Jak to můžeme udělat?

Služba IRS umožňuje vyloučit zisk až do výše 250 000 USD (500 000 dolarů, pokud jste ženatí a spisovatelé společně) o prodeji svého primárního bydliště ze zdanitelných příjmů, pokud jste v něm bydlí alespoň dva z posledních pěti let. Bydleli jsme v bytě po dobu 26 měsíců, takže jsme se kvalifikovali.

IRS vysvětluje:

"24 měsíců bydliště může klesnout kdekoli během pětiletého období. Nemusí to být ani jediný blok času. Vše, co potřebujete, je celkem v délce 24 měsíců (730 dní) pobytu během pětiletého období. "

Stává se to komplikovanější, pokud si v té době pronajmete domů ("získáte" veškeré požadované odpisy a zaplatíte daně z této částky).

Ale tady je krátká verze: Pokud žijete ve svém domě nejméně po dobu dvou let a prodáváte, celý váš zisk je bez daně.

Na chvíli se na to vrátíme, ale nejprve se podívejme na důležitou otázku ...

Je váš domov investicí?

Domov není investicí, protože nevytváří příjmy ani výdělečné kapitálové zisky, říká Robert Kiyosaki u Rich Dad, chudý táta.

Váš dům vytváří náklady, a pokud ho prodáte po zvýšení jeho hodnoty, pravděpodobně si koupíte jiný dům, který stojí tolik nebo více. Dlouhodobé domácí hodnoty nezvyšují rychleji než inflace.

Existují však některé způsoby, jak změnit domov na investici. Například byste si mohl pronajmout pokoje ve vašem domě, což je způsob, jak jsem zaplatil moje první hypotéku.

Také existují "vydělat peníze investice a šetřit peníze investice, "zdůrazňuje Jennifer Abel na webu Mainstreet.com, dům nemusí generovat příjem, ale pokud si koupíte správně, ušetříte více peněz za léta než pronájem.

Tvůj domov umět být investice a přidáme ještě jednu cestu, jak to udělat do jednoho ...

Překlopte svůj domácí plán

Výplata kapitálového výnosu z prodeje domů umožňuje zakoupit fixační svršek, žít v něm při opravách a vylepšeních a prodat to za zisk bez zaplacení peněz v daních.

Teoreticky to můžete dělat každé dva roky.

Realisticky to trvá, než prodat dům, a musíte počkat dva roky od data prodeje, aby si nárokoval další vyloučení. Navíc vás možná nemusí dostat na palubu každého člena rodiny pro plán na každé dva roky.

Ale můžete to udělat alespoň několikrát jako způsob, jak zvýšit své důchody v důchodu nebo platit za velké prázdniny.

Klíčem je pochopit, jak překrýt horní fixační prvek. Máte obrovské výhody, když otáčíte svůj domov, protože není spěch.

Vzhledem k tomu, že žijete ve svém převleku, nemáte žádné finanční náklady, které by vám přinesly zisky, a jinak byste někde museli zaplatit účty za bydlení. Ale stále musíte správně vypočítat, abyste získali svůj zisk.

Provedení výpočtů

Zapomeňte na ocenění.

Pokud se ceny domů zvýší, skvěle, ale to stále znamená platit více za další dům, v němž žijete, takže to není opravdu místo, kde získáte zisk.

Odhadněte svůj zisk na základě zvýšení hodnoty z plánovaných oprav a vylepšení. Chcete-li to počítat při pohledu na potenciální domov, začněte s úmyslem konce.

Uveďte seznam toho, co je třeba udělat, a zjistěte, za jakou cenu by měl dům prodávat, až skončíte. Pomocí nástrojů "nedávno prodávaných" na webech, jako je Trulia, můžete najít blízké domy pro srovnání. Místní hodnotitelé webových stránek často mají veřejně dostupné informace.

Pokud stále nejste jisti hodnotami, požádejte o pomoc dobrého realitního agenta, ale ujistěte se, že pracoval v této části města.

Jakmile máte plánovanou prodejní cenu (na základě dnešních hodnot), odhadněte náklady na renovace za nemovitost, včetně nákladů na pojištění, pokud se nemůžete okamžitě přesunout.

Poté odhadněte nákupní a prodejní náklady. V případě posledně uvedeného můžete použít pouze 10% prodejní ceny, což by mělo stačit na pokrytí nákladů na uzavření a provize z nemovitosti.

Nakonec rozhodněte, jaká úroveň zisku to stojí za to.

Jakmile budete mít tato čísla, můžete svou nabídku založit na následujícím vzorci:

(Předpokládaná prodejní cena) - (všechny náklady a zisk) = (nejvíce můžete zaplatit za dům)

Například pokud chcete vydělat 20 000 dolarů a uvidíte, že zrekonstruovaný dům se bude prodávat za 160 000 dolarů, může tento výpočet vypadat takto:

160 000 dolarů - 20 000 dolarů (zisk) - 16 000 dolarů (transakční náklady) - 12 000 dolarů (náklady na obnovu) = 112 000 dolarů

To je nejvyšší cena, kterou můžete zaplatit, takže začněte s nižší nabídkou. Pokud se dostanete do domu, máte alespoň dva roky, abyste dokončili celou práci, což nás přivádí k další otázce ...

Máte-li dělat práci sami?

Nejsem to všechno mechanicky nakloněné, ale v posledních letech jsem udělal všechno, od malování našich domů uvnitř a ven, abychom nahradili vodní linky pračky uvnitř stěny (a následně opravu zdi).

Ale existují věci, které sama nezkouším. Například budu nahradit elektrické zásuvky, ale nebudu mít nové elektrické vedení.

Nemusíte dělat žádný práce sami. Jen se ujistěte, že vaše odhady oprav a zlepšení zahrnují použití dodavatelů.

Pokud čísla nefungují, jděte pryč. K dispozici jsou další domy.

Nejspíš to uděláte nejlépe tím, že uděláte nějakou práci sami a platit odborníky za jiné úkoly. Naučil jsem se, že malba není obtížná, takže to samo o sobě ušetří spoustu peněz.

Pokud je projekt něco, co vyžaduje povolení, chci platit dodavatele. Buďte opatrní a zkontrolujte dodavatele před podpisem cokoli.

Velký tip: Projděte si domů s dodavatelem před nákupem.

Moje manželka a já jsme to udělali s bytem, ​​kde jsme se otočili (nebyli jsme v něm) a dokázal nám říci, jak ušetřit peníze děláním vlastních oprav. Také odhadoval, co to bude stát za práci, kterou nakonec udělal pro nás.

Vydělat více peněz

Zde jsou dva způsoby, jak zvýšit zisk při převrácení domů:

Častěji se pohybujete

Chcete-li vybírat zisk bez daně, musíte se pohybovat co nejblíže každé dva roky, jak můžete.

Například, seznamte svůj domov za účelem prodeje poté, co žijete v něm asi 21 až 22 měsíců. V době, kdy ukončíte prodej, můžete být prostě po 24 měsících požadavku.

Zaměřte se na vyšší ocenění

Obvykle nenajdete zisk ve stoupajících cenách, neboť cena dalšího domova, kterou si koupíte, také vzroste.

Ale domovy v některých oblastech ocení rychleji než ostatní.

Použijte zdroje online, jako je NeighborhoodScout, abyste zjistili oblasti, ve kterých domovy nejvíce oceňují a kupují v jednom z těchto čtvrtí.

Tvůj Otoč: Zvažovali byste přeměnu svých domovů na investice tím, že byste je přetočili a přesunuli každých pár let?

Zveřejnění: Máme tu vážnou závislost na Taco Bell. Affiliate odkazy v tomto příspěvku nám pomohou objednat dolarové menu. Děkuji za vaši podporu!

Steve Gillman je autorem knihy "101 divných způsobů, jak vydělat peníze" a tvůrce EveryWayToMakeMoney.com. Byl to repo-člověk, řezbář, vyhledávač, house flipper, ovladač tramvaje, procesní server, falešný porotce a krupiér, ale z více než 100 způsobů, jak si vydělal peníze.