Investovali jsme v duplexu. Zde je to, co jsme se dozvěděli tak daleko 💲💲💲

Pokud si koupíte duplex a bydlíte v jedné straně, máte domov a nájem přicházející z druhé strany, aby jí pomohl zaplatit.

Investiční nemovitost nabízí také daňové výhody. A co by mohlo být jednodušší než řízení vedlejšího nájemného?

Pravděpodobně jste slyšeli argumenty o koupi duplexu namísto jednoho rodinného domu. Ale je to pro tebe opravdu dobrý nápad?

Možná.

Nedávno, po čtyřech letech tepla a vlhkosti Floridy, jsme se s manželkou vrátili zpět do Colorada, abychom koupili duplex v malém městě Florencie.

Zůstali jsme zde jen na krátkou dobu, takže nemohu nabídnout komplexní průvodce pro nákup duplexu jako domov. Ale za pár měsíců se může stát hodně, takže se možná můžete naučit pár lekcí z našich zkušeností.

Možná i dost, abyste se rozhodli, jestli jste připraveni na tento životní styl / investici ...

Nákup na dálku

Moje žena byla zaneprázdněna, a tak jsem šel čtyři dny na to, abych hledal náš nový domov a investice.

Jakmile jsem se vrátila na Floridu, pokoušeli jsme se koupit víceúrovňový majetek - můj oblíbený ze sedmi nemovitostí, které jsem viděl. Objevili jsme pár problémů a dohoda proběhla, a tak jsme udělali nabídku na duplex, který jsem byl už jen 10 minut.

Nákup nemovitosti, na které jste jen několik minut pobývali, není tak riskantní, jak to zní, pokud máte ve své smlouvě kontrolu.

Kdyby inspektor našel nějaké závažné problémy, mohli bychom se vyhnat. Oba jednotky byly také obsazeny, a tak jsme se mohli vrátit i po přezkoumání pronájmů, pokud by nájemné nebylo uvedeno ve výpisu.

Nemovitost se rychle prodává v Coloradu a ceny rostou, ale my jsme ne mít koupit něco. Takže jsme nabídli 119 000 dolarů, což je asi 8 000 dolarů méně než požadovaná cena.

Prodávající řekl ano.

Mezitím se moje žena zeptala na otázky, které jsem nemohl odpovědět, jako kdyby byly pokoje pokryty kobercem, jakou barvou byly stěny a kde byla umístěna pračka a sušička.

Naštěstí inspektor odpověděl na některé z těchto otázek.

Ještě důležitější je, že měl zkušenosti ze strukturálního inženýrství. Duplex byl postaven v roce 1900, ale ujišťoval nás, že praskliny ve stěnách (většina z nich jsem si nepamatovala) nebyla nic vážného.

Lekce:

Nepřipojujte se příliš k nemovitosti.
Mějte na paměti alternativy.
Zkuste nabízet méně než požadovanou cenu.
Udělejte si čas hledáním nemovitosti, pokud o ně máte zájem.
Vyhledejte inspektora se stavebními nebo inženýrskými zkušenostmi.

Vyjednávání obchodu

Duplex neměl žádné závažné funkční problémy.

Po obdržení inspekční zprávy jsme požádali o drobné opravy a prodávající souhlasil. On také ujistil, že jedna jednotka by byla prázdná v době, kdy jsme se přestěhovali.

Naše smlouva nám umožnila zrušit dohodu, pokud nenalezneme přijatelné pojištění. A přijatelné to znamenalo téměř cokoliv - od ceny až po to, co by mohlo být pokryto nebo vyloučeno (například zemětřesení nebo povodně).

Jazyk smlouvy řekl, že bychom mohli smlouvu zrušit "na základě jakéhokoli neuspokojivého zajištění pojištění majetku, v subjektivní diskreční pravomoci kupujícího"Samozřejmě, že existuje termín, stejně jako u všech případů.

Pojišťovací agent nám položil otázky, které jsme předali našemu realitnímu agentovi, který je předal prodejnímu agentovi, který je předal prodejci, který odpověděl na svého agenta, který pak kontaktoval našeho agenta, který nás kontaktoval, a kontaktovali jsme našeho pojišťovacího agenta, který pak měl další otázku.

Proces byl zdlouhavý a pomalý. A pojištění bylo drahé, což jsme objevili den po náš termín pro pojistné události.

Naštěstí jsme po projednání našeho pojišťovacího agenta zjistili, že bychom mohli podstatně snížit náklady zvýšením odpočtu, zaplacením jednoho roku předem a získáním našeho pojištění automobilů prostřednictvím stejné společnosti.

Na výpisu se uvádí, že jednotky byly pronajaty za 650 dolarů za měsíc, ale najednou jsem odvolala nájemce na jedné straně, která mi vyprávěla, že zaplatila 600 dolarů.

Dostali jsme nám kopie nájemních smluv a nájemné byl 650 dolarů, ale byla zlevněna 50 dolarů, kdyby si nechala místo, kde se prodávala, dobře vyhlížející.

Lekce:

Kontroly jsou příležitostí k novému vyjednávání nebo vypovězení dohody.
Sledujte lhůty ve smlouvě.
Zeptejte se svého pojišťovacího agenta, jak můžete snížit roční pojistné.
Zeptejte se nájemníků, když vidíte místo.
Vždy požádejte o kopie nájemních smluv a jiné smlouvy

Uzavření smlouvy

Jakmile jsme překročili naše smluvní lhůty, uvedli jsme náš domov na Floridě na prodej.

Druhý den prodal více než požadovanou cenu - bláznivé časy jsou zpět na Floridě! Prodej byl uzavřen o 16 dní později, několik dní po uzavření duplexu.

Zatím jsme zjistili, že nájemce v jednotce, kterou jsme plánovali obsadit, byl stále tam.

Přemýšleli jsme o možnosti bezdomovců po uzavření na Floridě a rozhodli jsme se, že potřebujeme další informace. E-maily a telefonní hovory prošly typickým bludištěm realitních kanceláří a nedokázali jsme získat jasnou představu o situaci.

Moje žena našla řešení.

Umístila osobní číslo prodávajícího na pronájem a my jsme ho volali přímo. Nájemník v "naší" budově byl víceméně propuštěn a uvolňoval by se čtyři dny před příjezdem.

Realitní kanceláři nemají rádi obcházet, a někteří prodejci by raději vůbec neměli s kupci vůbec mluvit, ale v tomto případě to bylo jedno z našich nejlepších rozhodnutí. Prodejce byl velmi užitečný - dokonce přišel, když jsme se usadili a odpověděli na všechny otázky, které jsme měli.

Říkali jsme, že bychom se mohli zavřít dřív, než bylo plánováno, ale od názvu společnosti jsme neslyšeli. V určitém okamžiku jsem je volal a oni řekli: "Ach ano, posunuli jsme se nahoru a papír bude za pár dní."

Děkujeme, že jste nám to řekl - zjevně to nebylo důležité, abychom věděli, kdy bylo zavření! Rychle jsme peníze připojili, takže to bude včas. Nikdy jsem nesetkal titulní společnost, která se mi líbí.

Lekce:

Může pomoci komunikovat s prodejcem přímo, pokud je to možné.
Sledujte vše - nemusíte být upozorněni na důležité změny.

Jak vydělat peníze s vaším domovem

Zavřeli jsme brzy v měsíci.

Vzhledem k tomu, že nájemné je zaplaceno předem, byla nám připsána při uzavření s již zaplaceným nájmem. Pokud máte peníze na uzavření nákladů, může to hodně pomoci. V podstatě jsme vydělávali peníze, než jsme se dokonce přestěhovali.

To byla dobrá zpráva.

Pět dní poté, co jsme dorazili do nového domova (se všemi vlastními a dvěma kočkami v našem minivanu), nájemci na druhé straně oznámili, že odjíždějí za týden - a jeden z jejich tří psů roztrhal díru do koberce.

Naštěstí předchozí majitel shromáždil dodatečný vklad za 500 dolarů za škody na domácím zvířeti.

Byla to špatná zpráva a dobrá zpráva. Nebyla jsem nadšená, že musela připravit druhou stranu na nové nájemníky a zároveň se usadit a malovat na naší straně. Na druhou stranu bychom pravděpodobně našli lepší nájemníky a mohli bychom začít s našimi vlastními pravidly.

Rozhodli jsme se použít službu umísťování k nalezení nájemce.

U 75% prvního měsíčního nájemného si fotili, inzerovali na několika místech, podávali žádosti, prověřovali úvěry a podklady a učinili doporučení.

Takže jsme měli tyto neočekávané výdaje, několik tisíc dolarů v opravách, malování a další přípravě, a nějaký volný čas krátce po nastěhování.

Ale nyní máme nové nájemníky a za 50 dolarů za měsíc, než se předpokládalo. Doufáme, že zůstanou léta.

Lekce:

Zavřete nákup na začátku měsíce, abyste sbírali předplacené nájemné při uzavření.
Očekávejte výdaje na pronájem a přípravu a ztrátu příjmů z volných míst.
Ujistěte se, že získáte větší nebo zvláštní vklad, pokud dovolíte domácím zvířatům.
Nechte správcovskou společnost najít nájemníky, pokud nejste jisti, jak postupovat.

Financování duplexu

Měli jsme štěstí, že jsme schopni platit peníze za náš duplex, ale můžete je také financovat.

Bankrate.com vysvětluje, že existují určité zvláštní výhody pro financování duplexu, když žijete v něm.

Například, na rozdíl od investorů bez zaměstnance, můžete získat úvěr Federální správy bydlení nebo správy veteránů.

A i když je to váš domov, někdy můžete využít příjmy z druhé strany, abyste vám pomohli získat nárok na půjčku.

Ale ujistěte se, že čísla po přidání těchto půjček mají stále smysl.

Pokud jsou například jednotky podobné velikosti, vyčleňte polovinu každé hypoteční platby investiční jednotce spolu s polovinou běžných výdajů a veškerými náklady specifickými pro danou stranu.

Měli byste se zaměřit na to, že budete po všech těchto nákladech mít alespoň nějaký kladný peněžní tok (na této jednotce).

Daňové výhody vlastnictví duplexu

Možná budete muset přečíst daňové výhody vlastnictví a bydlení v duplexu.

Ale v podstatě vše, co trávíte na nájemní jednotce, je náklad, který snižuje výnosy, které vykazujete, a daně, které platíte. To zahrnuje reklamu, malování, květiny pro přední dvůr - vše, co vám pomůže udržet místo pronajaté.

Výdaje za celou nemovitost jsou zpravidla rozděleny uprostřed.

Například polovina daňových a pojistných smluv je výdajem na pronájem. Ale mluvte s účetním, pokud máte jedinečnou vlastnost, jako kdyby jedna strana byla mnohem větší než druhá.

Získáte také další výhody, které snižují daňový poplatek, například nárok na odpis jako náklad. A můžete se i nadále kvalifikovat na vyloučení daně z kapitálových výnosů na polovinu nemovitosti, když prodáváte, protože zde žijete.

Duplexní nevýhody

Nevýhody vlastnictví duplexu jsou o tom, co byste odhadli.

Zde je krátký seznam možných problémů, které byste mohli čelit:

Nájemci, kteří neplatí včas: Buďte připraveni rychle spustit vystěhování.
Zranění Vašeho majetku: Můžeme omezit počet zvířat.
Potenciální odpovědnost za nehody na majetku: Získejte pojištění.
Drahé překvapení jako zlomené pece: Máme 30 let, křížené prsty.
Spousta údržbářských prací: Nebude to celá doba, ale pravděpodobně, když to nejméně očekáváte.

Pro mě je největší nevýhodou stres neustálého rozhodování.

Opravím sprchu sám nebo platit pětkrát tolik pro profesionála?

Dovolím nájemcům mít zahradu?

Požádám o pronájem včas, i když to znamená, že nájemce nebude mít peníze na lék na dítě? (To skutečně přišlo na předchozí pronájem, který jsem vlastnil.)

Tyto problémy nejsou pro duplexy jedinečné. Přicházejí s jakýmkoliv rezidenčním nájemním majetkem.

Speciální duplexní výhody

Jako investice má pronájem nemovitostí jasné výhody.

Například, nájemné obvykle vzrůstá v průběhu času, ale vaše hypoteční platba zůstává stejná (za předpokladu, že máte pevnou sazbu), takže váš příjem stoupá. Ale některé výhody jsou specifické pro duplexy obsazené majiteli.

Například, duplex nabízí příležitost investovat méně do vašeho domova. Náš duplex má dvě jednotky o rozměrech 1.100 čtverečních metrů a zaplatili jsme 119 000 dolarů, zatímco malé domy na stejné ulici stojí asi stejné.

Skončili jsme tím, že jsme vynaložili 3 000 dolarů na to, abychom si zajistili místo. Spolu s 1.000 dolarů v závěrečných nákladech jsme strávili $ 123.000 - 61.500 dolarů pro náš domov a 61.500 dolarů za pronájem, mnohem méně, než bychom zaplatili za rodinný dům pro oba účely.

Nemáme rád, kdybychom se stali majiteli domu, zvláště po týdnech práce připravujících místo. Nemám rád ani nemovitost. Ale kde jinde můžeme získat naši očekávanou 7% návratnost?

A to není ani celý příběh.

Kdybychom si koupili rodinný dům pro sebe (náš zálohovací plán pro návrat do Colorada), měli bychom se přestěhovat dál od centra města a najít něco levnějšího. Stále bychom zaplatili více než 90 000 dolarů, místo 61 500 dolarů.

Nyní můžeme investovat 30 000 dolarů, které jsme ušetřili.

Zaplatili jsme hotovost, ale výhodou je i to, že si půjčujete. Investováním méně ve svém vlastním životním prostoru ušetříte tisíce zájmů v průběhu let.

Další výhodou nákupu duplexu jako domova je, že žijete vedle vašich nájemníků, abyste mohli sledovat, co se děje s vaší investicí.

Byť na místě, můžete lépe řešit malé problémy, než se stanou velkými.

A kontrola nájemného je jen pár kroků.

Steve Gillman je autorem knihy "101 divných způsobů, jak vydělat peníze" a tvůrce EveryWayToMakeMoney.com. Byl to repo-člověk, řezbář, vyhledávač, house flipper, ovladač tramvaje, procesní server, falešný porotce a krupiér, ale z více než 100 způsobů, jak si vydělal peníze.