Nemovitosti

Co skutečně dělají realitní kanceláři?

Co skutečně dělají realitní kanceláři?

Dnes chci vzít tečnu a probrat nemovitosti - konkrétně realitní makléře. Mám dobrého rodinného přítele, který chce koupit svůj první domov, a jejich zkušenosti nebyly snadné. To neznamená, že nákup nemovitostí je vždy snadný, ale jednání s realitním agentem by mělo být snadné. To je to, proč tam jsou!

Mimo transakce mého přítele jsem začal přemýšlet o svých zkušenostech s nemovitostmi, stejně jako o rozhovorech, které jsem měl s přáteli a rodinou. Bezpochyby se nemovitosti dramaticky změnily za posledních 20 let - dokonce i za posledních pět let od hypotéky. A všechny moje rozhovory se zdály poukázat na jeden závěr - co realitní agenti opravdu dělají?

Než skočíte k závěrům - nepředpokládám, že byste vynechali agenta. Stále přináší kupujícím i prodejcům určitou hodnotu. O čem budu mluvit je to, co mají dělat, co dělají v praxi a jakou hodnotu mají jejich služby stát.

Pojďme to rozdělit.

Co by měli činitelé nemovitostí dělat

První věc, kterou bychom se měli podívat, je to, co by měli realitní agenti dělat.

Podle Národní asociace realitních kanceláří by kupující agent měl:

  • Poskytněte vám informace o aktuálních tržních podmínkách
  • Pomůže vám s finančními informacemi, například o tom, kolik domu si můžete dovolit
  • Navrhuje vás proces domácího nákupu, včetně získání financování a informací, které budete potřebovat

Podle Národní asociace realitních kanceláří může kupující agent také:

  • Pomůže vám porozumět: hodnoty nemovitostí, daně, náklady na energie, obecní služby a zařízení a místní nařízení o územním plánování
  • Vyzkoušejte domovy pomocí nástrojů, jako je MLS (služba více záznamů)
  • Ukažte své domovy, které nejlépe odpovídají vašim potřebám
  • Usnadněte vyjednávání o nákupu domů

Pokud prodáváte dům, je to pro vás, co by měl realitní makléř udělat pro vás:

  • Poskytněte aktuální informace na trhu, abyste zjistili přiměřenou požadovanou cenu
  • Ukážeme vám smluvní podmínky pro konkurenční vlastnosti
  • Vypracujte marketingový plán, který by mohl zahrnovat návrhy oprav, otevřené domy, reklamu atd.
  • Zajistěte zabezpečení domova, když se zobrazí cizincům
  • Vyjednávejte nejlepší cenu pro váš domov
  • Monitorujte proces prodeje, znovu vyjednávejte podle potřeby a řešte problémy před uzavřením

Teď, když máme dobrou základnu, podívejme se, co skutečně dělají.

Internet eliminoval většinu soukromých informací

Bývalo to, že realitní agenti měli tajnou zbraň informací: MLS. S tímto soukromým / placeným nástrojem by mohli realitní agenti uvést vlastnosti, zobrazit historii transakcí a získat analýzu trhu. Pokud jste jako kupující nebo prodávající chtěli tyto informace, museli jste za to zaplatit - pokud jde o pronájem realitního agenta, který vás zastupuje, abyste získali zboží.

Dnes však existuje 50+ realitní webové stránky, které veřejně zobrazují stejné informace. Chcete srovnání na trhu? Podívejte se na nedávno prodávanou část Zillow.com. Je to comp opravdu komp? K dispozici jsou i obrázky, které můžete vyzkoušet také!

Kromě používání těchto hlavních webových stránek k tomu, abyste provedli vlastní výzkum, podívejme se, jak vypadá nákupní proces ve skutečnosti. Pokud si chcete koupit dům, zpravidla budete kontaktovat agenta, který vás požádá o všechna kritéria, která hledáte v domově. Ten agent bude tyto informace vzít a nastavit automatické prohledávání v MLS. Poté každý den obdržíte e-maily ze všech domácností, které přišly na trh, které odpovídají vašim kritériím.

Zatímco toto je užitečný nástroj, stejné informace lze nalézt i veřejně. Ve skutečnosti se na to podívám spíše jako způsob, jak mít realitní kancelář, který ukazuje domů. Ve skutečnosti se málokdy slyším o realitních kancelářích, kteří ve skutečnosti přebírají klienty do domácností - to se děje jenom Lovci domů. Místo toho se obvykle jedná o to, že klienti provádějí svůj vlastní výzkum a pak jednoduše řeknou svým realitním agentům, které domy chtějí vidět.

Chcete daňové informace? Je to online. Chcete místní parky a hodnocení školy? Je to online. Chcete vědět o zločinu ve vaší oblasti? Je to online. Co vědět, jak jsou sousedé? Zaregistrujte se do Neighbourhood.com a získejte sami sebe.

Ale dostanu se před sebe. . . .

Dokonce potřebujete realitního agenta, který by mohl vidět domov?

Kromě MLS, mnoho nemovitostí je nyní přichází na trh s jejich vlastní webové stránky, které mají stovky obrazů domu. Některé dokonce jdou až k tomu, že se dají dohromady virtuální prohlídky nemovitostí, takže můžete získat skutečný smysl věcí.

Nicméně, prohlížení nemovitostí online nikdy nenahradí vyzvednutí nemovitosti osobně, ale tam jsou otevřené domy, nebo byste mohli jednoduše jít do domu a podívat se do oken!

Jediný čas, kdy skutečně potřebujete zavolat realitní kancelář, je, pokud se chcete dostat dovnitř domu, aniž byste se do něj dostali! A v tomto bodě jste pravděpodobné už již uvedli nemovitost do seznamu.

Takže jste našli domov - vám pomohou vyjednávat, ne?

Ve své vlastní minulosti jsem nabídl zhruba tucet různých nemovitostí a nikdy jsem neměl pocit, že pro mě byl vyjednán realitní makléř.

Konverzace obvykle vypadají takto:

Mě: Přemýšlím o vložení nabídky.

Činidlo: Kolik chcete nabídnout?

Mě: Co si myslíte, že bych měl nabídnout?

Činidlo: No, prodávající to uvedl na seznamu a kompoty vypadají, jako by to mohlo jít.

Mě: No, co si myslíš?

Činidlo: Nabídněte, co vám vyhovuje.

Mě: Děkujeme, že jste tak užiteční.

Vidíš tu můj bod? Sledoval jsem to dost Million Dollar Listing ukazuje na Bravo, aby pochopil, že to obvykle nefunguje. Nikdy jsem neměl agenta, který mi říkal, že si myslí, že mě mohou dostat "tolik," nebo že "bychom měli jít za tuto cenu." Zjistil jsem, že realitní makléři se jednoduše stali posly - prostě dělají to, co "řekli zákazníci.

Ale pomáhají s financováním, ne?

Ani náhodou. Každý realitní makléř má hypotečního makléře, s nímž spolupracuje. 90% realitních kanceláří nemají tušení, o čem mluví, pokud jde o hypotéky a možnosti financování. Budou vás prostě odkazovat na makléře hypoték, který vědí.

Nevím, jaké dohody mají vypadat - ale mám tušení, že je něco. Například na obchod, který jsem se nedávno podíval, prodejce zprostředkoval, abych dostal předběžnou kvalifikaci se svým hypotečním makléřem, aby dokonce zvážil prezentaci naší nabídky jejich klientovi. Cítila jsem se extrémně špinavá - a sprostý hypoteční makléř nás prostě dostal na seznam a hodil nás měsíce, dokud jsme konečně nedostali číslo.

Pokud nevíte, kolik domu si můžete dovolit, musíte se přesunout na webové stránky jako Bankrate.com a používat své bezplatné kalkulačky. Pokud si stále nejste jisti, kontaktujte svou oblíbenou banku a zjistěte, co říkají, že si můžete dovolit. Neberte si jen slovo svého realitního agenta.

Navíc jsou nyní online hypoteční věřitelé, kteří vám pomohou, aniž byste někde vpadli do kanceláře!

Realitní zástupci monitorují transakci

Někteří to dělají. Ve skutečnosti existuje nový trend v oblasti realitních transakcí: koordinátoři transakcí s nemovitostmi. V případě posledních dvou nemovitostí, na kterých jsem pracoval, jakmile je nabídka podepsána oběma stranami (kupujícím a prodávajícím), zmizí realitní makléři a začnete se zabývat koordinátoří transakcí.

Skvělá věc spočívá v tom, že koordinátor transakce je typicky nejchytřejší osoba, s níž budete v transakci jednat - jsou organizované a efektivní a přesně vědí, co se děje se všemi detaily transakce a co je třeba udělat.

Je pravděpodobné, že pokud zavoláte svého realitního makléře a zkontroluje stav transakce, neobdržíte zpět hovor, dokud se agent nezkontroluje u koordinátora transakce.

Shoot, koordinátor transakce v podstatě řekne realitnímu agentovi, když musí udělat něco v tomto okamžiku - otevřít dům pro inspektora nebo odhadce, nebo získat kupujícího nebo prodávajícího podepsat papír. Realitní makléř obvykle nemá ponětí o podrobnostech.

Když mluvili s rodiči, říkali mi, že to býval agent, který dělal všechny papíry a zajistil, že všechno je úplné od začátku do konce - nikoliv třetí strany.

Takže se podívejme na náš seznam

Obchodní zástupci:

  • Poskytněte vám informace o aktuálních tržních podmínkách - Zillow.com a Realtor.com
  • Pomůže vám s finančními informacemi, například o tom, kolik domu si můžete dovolit - Bankrate.com
  • Navrhuje vás proces domácího nákupu, včetně získání financování a informací, které budete potřebovat k poskytnutí - koordinátor transakcí

Agenti kupujících mohou:

  • Pomůže vám porozumět: hodnoty nemovitostí, daně, náklady na komunální služby, obecní služby a zařízení a místní nařízení o zónování - Zillow.com
  • Vyzkoušejte domovy pro vás pomocí nástrojů jako MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
  • Ukažte své domovy, které nejlépe odpovídají vašim potřebám
  • Usnadněte vyjednávání o nákupu domů

Obchodní zástupci:

  • Poskytněte aktuální informace na trhu, abyste zjistili přiměřenou požadovanou cenu - Zillow.com a Realtor.com
  • Ukáže vám smluvní podmínky pro konkurenční vlastnosti - Realtor.com
  • Vypracujte marketingový plán, který by mohl zahrnovat návrhy oprav, otevřené domy, reklamu atd.
  • Zajistěte bezpečnost pro svůj domov, když se objeví na cizích osobách - To se nestane často
  • Vyjednejte nejlepší cenu pro váš domov - viz můj příběh výše
  • Sledovat proces prodeje, znovu vyjednávat podle potřeby a vyřešit problémy před uzavřením - koordinátor transakce

Takže co realitní agenti opravdu dělají?

Pokud se podíváte na náš seznam, zdá se, že kupující agenti prostě vám ukážou domy a poskytnou vám příslušné doklady pro nákup. Jak jsme diskutovali, také vám ukazují pouze domy, které jim říkáte - na to, aby se to stalo, neexistuje skutečná práce na realitním agentovi.

Pokud jde o získání příslušných dokumentů - někteří lidé stále prodávají své domovy sami. Ve skutečnosti je to trend, který roste v popularitě. Vzhledem k tomu, že většina dokumentů pro domácí prodej je standardizovaná, můžete si koupit nebo prodávat dům bez použití realitního makléře.

Pokud jde o prodej domů, je realitní agent zpravidla marketingový chlap. A je to. Při výběru obchodního zástupce se ujistěte, že hledáte nejlepší marketingovou osobu, kterou můžete najít - kdo se zajímá, pokud vědí, co váš dům stojí, budete muset dělat tuto část sami.

To je vždy kontroverzní pro realitní agenty

Několikkrát ročně se tento příspěvek objevuje v kruzích realitních agentů a vždycky zasáhne kabel.Někteří agenti mají rádi tento příspěvek (v menšině), protože chápou současného klienta, způsob, jakým postupují technologie a uvědomují si, že potřebují zesílit svou hru, aby získali hodnotu pro transakci.

Je mi smutno, že mám více rozrušených agentů, kteří si to přečetli a myslí si, že jsem pro ně napsal strašný (nebo hloupý) člověk, nebo jsem se jednoznačně zabývala "špatnými" agenty. Možná jsem to udělal - ve velkém schématu Spojených států jsem se zabýval a pracoval s asi desítky různých agentů v mém životě (kupující, prodejce, agent jiné strany atd.).

Domnívám se, že to skutečně spočívá v ospravedlnění hodnoty. Vezměme si prodej svého domu - 1 000 000 dolarů. Byl agent skutečně vydělal 50 000 dolarů za práci, kterou dělali (nebo skutečně, 25 000 dolarů kvůli rozdělení s agenta kupujícího)? Dělali mi více práce, že když jsem prodal můj 200 000 dolarů byt a získal jsem jen 10 000 dolarů?

Nepředpokládám, že lidé sami prodávají své domovy NEBO nepoužívají kupujícího. Myslím, že jako někdo, kdo používá agent pro obě strany transakce, musíte posoudit hodnotu, kterou obdržíte, a ujistit se, že odškodnění odráží to. Plně si uvědomuji, že agent má poplatky, zejména prodejní agent. Existují fotky, drony (dnes), čas, nemluvě o režii licencí, pojištění, rozdělení poplatků s jejich makléřem atd. Všechno to znamená, že agenti potřebují přinést hodnotu více než kdy jindy.

Pokud chtějí získat své provize, musí udělat více než přidat své klienty do MLS, poslat jim automatické aktualizace a jít na zobrazování. Nebo pokud prodávají nemovitost, musí být marketing, a ne pouze zadávání dat do systému MLS.

Co myslíš? Jsou realitní makléři v hodnotě 6% provize? Nikdy jsem neprošel 5%, ale dokonce to mi to tlačilo. . . . Konec rant.

Odeslat Váš Komentář