Jak mám více než 250 000 dolarů za rok investovat do nemovitostí (a já jsem jen 29)

Před několika lety, po sledování téměř každé epizody Flip Tento dům, Jsem se rozhodl, že budu stát realitním magnátem. Vzpomínám si, jak se po příchodu mé první nabídky na duplexu chlubil příteli, jak jsem plánoval koupit dalších 10 pronájmů v příštím roce. Odrážím zpět, byl jsem idiot.

Jsem vážně přeplatku za první majetek a měl to štěstí, že jsem se dostal z dohody bez ztráty peněz.

Měla jsem štěstí. Rychle jsem se dozvěděla, že nemám ponětí o tom, jak skutečně vydělat peníze s nemovitostmi.

Nikdy nezapomínám na to, že můj nemovitý majetek se chystá investovat, byl jsem naprosto ohromen, když jsem se setkal s mým kamarádem Ericem Moormanem. Jak jsem se setkal s Ericem, když přišel ke dveřím svého starého domova, když jsme se ho snažili prodat "Prodavačem".

Byl to realitní investor a udělal nám leasingovou opci v případě, že náš dům neprodával v době, kdy byl náš dům snů dokončen. Po pronájmu nemovitosti se náš dům prodával poměrně rychle a nepotřebovali jsme, aby Eric přijal nabídku.

Rychle vpřed do dneška mi Eric zavolal a chtěl mě vzít na oběd, abych se zeptal na mé investiční služby. Rychle jsem na něj skriptoval skript, když jsem se dozvěděl, jak úspěšný je s nemovitostmi.

Tento chlapík je starý 29 let a jeho podnikání v oblasti nemovitostí vydělalo v loňském roce více než 250 000 dolarů.

Nyní si pamatujte ... Nežíváme ve velké metropolitní oblasti, kde přebírá miliony dolarů. Naše největší město (které by většina USA nazvalo "město") má populaci jen něco přes 25 tisíc. A je to.

Jak vidíte, to je docela darn impozantní. A nezastaví se. Plánuje udělat více než tento rok. <Jdi Eric, jdi!>

Vím, že mnoho lidí má zájem o vydělávání peněz v nemovitostech, zvláště pokud to dokážete bez peněz. Požádal jsem Erica, aby sdílel svůj příběh, stejně jako některé strategie, které může udělat někdo. Toto je jeho první příspěvek a plánuje sdílet více v budoucnu.

Zadejte Eric .......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Byl jsem investorem do nemovitostí na plný úvazek za poslední tři roky. Důvod, proč jsem začal, byl mix zoufalé potřeby (měl jsem magisterský titul, nemohl jsem najít práci a byl BROKE) a slib obrovských zisků, velmi rychle s malou nebo žádnou znalostí o podnikání a bez startu peněz . Byla jsem víc než kvalifikovaná, abych splnila tyto požadavky.

Nikdy jsem nezajímala jednu třídu v oblasti nemovitostí, neměla jsem tušení, jak opravit NIKDY (natož provést komplikovaný rehabilitační projekt) a co je nejdůležitější, neměl jsem peníze, neměl jsem ani neví jak investovat s 1000 dolary! Jediná výhoda, kterou jsem podnikla do tohoto podnikání, byl otec, který byl úžasný mentor. Vyrůstal, byl to zásadní podnikatel. Byl C.P.A. den a běžel několik úspěšných podniků na straně. Podíval jsem se na něj s naprostou hrůzou, a přesto jsem to udělal.

Na mém nejnižším finančním místě mi přišel otec a řekl:

"Eric, tady je šek."

Já jsem jako poslední absolvent magisterského studia si myslel, že je to dárek a byl nesmírně nadšený. Slova, která vyšla z jeho úst, byla pravděpodobně nejstrašší, ale nejdůležitější, co mi kdy řekl. Řekl,

"Zruším svůj účet v plánu mobilního telefonu. Zde je dost peněz, abyste mohli začít svůj vlastní plán, a zbytek je na vás. "

Promiňte? Není to kontrola, která by šla na pláž na týden a uvolnila se, než začnu pracovat? To nestačí, abych se dostal do příštích několika měsíců, dokud nenajdu svou "senovou pozici v kariéře s počátečním výdělkem nejméně 100 K?"

Tato kontrola je v podstatě a, "Zvedla jsem tě dost dlouho a teď ti na vlastní oči?" Přesně to byla kontrola a já jsem byl nucen klesat nebo plavat. To je klíč k mému příběhu. Neměl jsem zálohovací plán. Musel jsem najít něco a učinit to fungovat, nebo jsem byl přesně to, co jsem se vždycky bál, obyčejný. Když jsem v těch dnech přemýšlel, nebyli děsiví, ale udělali mi to, co jsem dnes, a já bych je nic neměnil.

Několik dní poté, co můj otec mi dal šek, věděl, že se bojím a dělám všechno, co mohu, abych našel práci a rychle. Několik let investoval do nemovitostí ze strany a řekl mi, že si myslí, že se na to mohu hodit. Když jsem viděl, jak jsem neměl vyhlídky na práci, rozhodl jsem se poslouchat některé z jeho CD a číst pár jeho knih. Jedna věc, kterou si pamatuji ze všeho, co jsem slyšela a četla, bylo, jak snadno inštruktorům investoval Real Estate. Pracujte 10 hodin týdně a udělejte šest osob za rok! To byl jejich příslib a nejdřív jsem skočil do hlavy.

Poté, co jsem poslouchal CD bezpočetkrát a četl jsem všechno, co jsem mohl dostat za ruce, rozhodl jsem se, že je čas na to zkusit. První překážkou, kterou jsem čelila, byla skutečnost, že nemám peníze na nákup domu. Zapomeňte na část, kde jsem netušila, jak vytvořit dohodu, vyjednávat s prodávajícím nebo zjistit, co na světě dělat s domem, pokud jsem ho koupil. To byly všechny otázky, na které jsem byl na začátku příliš naivní, ale to, co jsem pochopil velmi dobře, byla prostá skutečnost, neměl jsem peníze, abych nic koupil, natož dům.

Nicméně; všichni "Gurus" slíbil, že jsem potřeboval žádné peníze nebo úvěr na nákup domů, bohužel začal můj start v oblasti nemovitostí investovat s nájemní volby, možnosti a velkoobchod. Když slyšíte, že můžete koupit domy bez peněz, je to pravda. Několikrát jsem to udělal a dělal jsem spoustu peněz. Podívejme se na několik způsobů, jak to funguje, s některými pozitivními a negativními pro každého. Zmínil jsem se o tom, že "Guru" zapomněli říct, že v realitě investují skutečně negativy?

Než začnu, dovolte mi říci, že budu poskytovat jen velmi základní vysvětlení těchto myšlenek. Mohl bych snadno napsat knihu o každém z nich sám, ale tady jsou holé kosti pro investování bez peněz nebo úvěru. Mám také další skvělé čtení nejlepších krátkodobých investic tam venku, tak zkontrolujte, že také!

Pronájem s možností koupě

Prvním je získání nemovitosti pomocí "pronájmu s možností koupě". Zde si můžete pronajmout majetek od prodávajícího za stanovenou částku peněz každý měsíc s výhradním právem na nákup nemovitosti v určitém časovém rámci. Na počátku této transakce nedošlo k uzavření, jednoduše k uzavření smlouvy.

Nyní, když máte smlouvu se svým prodejcem, najdete "nájemce nájemce", který se přesune do nemovitosti. Podpisujete smlouvu o pronájmu s možností koupit s nimi, a proto máte možnost zapůjčení sendviče. Váš kupující nájemce vám poskytne zálohu bez náhrady za své výhradní právo na opci na nemovitost za stanovenou cenu po stanovenou dobu a zaplatí vám měsíční leasing, pokud žije v nemovitosti.

Jako vedlejší poznámku nikdy nepodepsám nic ani neuskutečňuji žádné realitní transakce, aniž by můj advokát přezkoumal dokumenty. Stojí to za peníze, věřte mi. Mluvíme více o významu advokátů v jiném postu.

Jak jsem již uvedl, je mnohem víc, než se jedná o uvedení transakce s Lease Option, ale to je v podstatě to, jak to funguje. K tomuto druhu transakce existuje několik kladných a negativních důkazů. Pojďme chvíli podívat se na pár. Za prvé, podívejme se na pozitivní výsledky. Získali jste majetek bez peněz a vydělali peníze od kupujícího nájemce s jejich nevratným vkladem, stejně jako jejich měsíční platbu (Měli byste vždy vydělat peníze na měsíční rozpětí mezi kupujícím a prodávajícím.

Mám pravidlo minimálně 200 dolarů kladných peněžních toků za měsíc na nemovitost. Mám asi 600 dolarů, ale zpravidla se mi líbí nejméně 200 dolarů za dům každý měsíc). Teoreticky, váš kupující nájemce se v určitém okamžiku dostane do banky a vyplatí vás, a vyděláte velké množství peněz, když to dělá.

Zde je realita a něco, co nebudete slyšet u většiny seminářů o investicích do nemovitostí, kde se jednotlivé řečnické firmy pokouší prodat svůj program. Devadesát procent času, kupující nájemců jsou kupci úvěrů B & C. Jsou přitahováni k programu "Rent to Own", protože žádná banka by EVER půjčila jim peníze. V této ekonomice a na trhu jsou všichni kupci všude.

Skutečností je, že jen málo z nich (jen 10% z mé zkušenosti) skutečně vyčistí svůj kredit a nakonec koupí dům. Také budete mít obrovské množství, které budete nuceni vystěhovat a roztrhat nemovitost. Říkám to, abych tě nevyděsil, ale abych tě připravil, jestli se jedná o vozidlo s nemovitostmi, které se rozhodneš pronásledovat. Pokud to uděláte, ujistěte se, že obdržíte obrovský vklad k pokrytí ztraceného nájemného, ​​advokátských poplatků a škod na nemovitosti.

Existují peníze, které je třeba provést s možnostmi leasingu, ano. Pokud najdete správného kupujícího nájemce, bez ohledu na to, zda kupuje dům, vyděláte na vkladové opci a měsíční nájemné se rozdělí. Pokud nejste nuceni vysvobodit tuto osobu, a když si odnese dům, neroztrhne dům, považujte se za šťastného. Je realitní investice s možností leasingu snadné? V žádném případě. Mám více bolesti hlavy z možností Lease než jakýkoli jiný typ transakce.

Na jedné straně máte prodavače křičící na vás, abyste prodali svůj dům a dostali půjčku ze svého jména; bez ohledu na to, jak dlouho je časový rámec musíte udělat. Na druhou stranu máte kupující kreditu typu B / C, který je daleko méně než motivován k tomu, co potřebuje, aby dům skutečně financoval. Pokud se účastníte tohoto typu transakce, MUSÍTE mít hustou kůži a být připraveni se vypořádat s soudními spory, bolestmi hlavy a bez toho, kde máte blízko potenciální zisky, které jste slíbili "Guruům". právě teď. Stále je dělám, ale jsem velmi opatrný a částečně neochotný věnovat se více. Hlavním důvodem toho je, že v oblasti nemovitostí je snazší peníze a já vám ukážu nejen to, co to je, ale jak to udělat ... .. správnou cestou.

Možnost a Vlastnost

Druhým způsobem, jak vydělat peníze do nemovitostí investovat bez peněz nebo úvěru, je "Option" nemovitost. Tento typ transakce je podobný možnosti leasingu, ale i velmi odlišné. Zvažte si to bratranec Lease Option, který je mnohem teplejší a zábavnější.

Zde je jednoduchý rozdíl mezi těmito dvěma. S nájemní smlouvou se prodávající dohodl na měsíční platbě na určitou dobu s nastavenou kupní cenou, která bude v budoucnu přijata. Nepřijímám k těmto transakcím méně než 5 let a pokusím se získat deset let. S "možnost" koupit nemovitost, prodejce nepřijme měsíční platby. Jednoduše vám poskytly výhradní právo koupit nemovitost za určitou cenu za určité časové období.

Proč by si prodávající vybral jeden nad druhým?

Podívejme se na několik okolností a důvodů, které mohou přesvědčit prodejce, aby se rozhodl tak či onak.

V nabídce může prodejce i nadále bydlet v domě. Současně bude i nadále platit měsíčně a bude se starat o veškerou údržbu a opravy. Prodávající nemusí chtít přijmout měsíční platby, s myšlenkou, že někdo jiný žije ve svém domě. Zatímco mohou být motivováni k prodeji, myšlenka na někoho, kdo jíst večeři a chodí nahý, kde vychovávali své děti, může být pro ně příliš mnoho. Také nemusí mít čas potřebný pro možnost pronájmu. Pokud je prodávající desetiměsíční za své platby s uzavřením klepe na dveře a vy (investor) nechcete tyto platby tvořit, ale v domě je stále ještě TON vlastního kapitálu, možnost může být pouze vaše výběr, bez zaplacení hotovosti.

S úžinou "možnost" prodejce nemá co ztratit. Máte k dispozici určitý čas na nákup svého domu, který budete dělat jen tehdy, když najdete kupatele za vyšší cenu, než máte možnost. V tomto typu transakce není cílovým publikem kupující kreditu B / C, ale spíše osoba s hotovostí nebo schopnost jít do banky a získat půjčku.

Pozitiva tohoto, pro Vás investora, jsou následující: Nemáte co do činění s nájemci nájemců, opravy zbylými nájemci nájemníků, rozzlobených prodejců, vystěhování, soudních sporů, měsíčních plateb bez nájemce kupujícího ...... seznam pokračuje dál a dál. Negativní je, že v žádném případě neuděláte žádné peníze, dokud nedosáhnete ke koupi kvalifikovaného kupujícího v době přidělené vaší opcí. Prodejce těží z toho, že neplatí provizi za nemovitost, a mají právo na život v domě, zatímco se ho snažíte prodat.

Prodej velkoobchodu

Třetí způsob, jak vydělat peníze v oblasti nemovitostí, může skutečně vyžadovat, aby investor měl hotovost, ačkoli to není nutné. Tato technika je zdaleka nejlepším a nejsnadnějším způsobem pro nové, nezkušené investory, aby udělali "rychlé" peníze v oblasti nemovitostí. Ve skutečnosti je to zdaleka nejlepší a nejjednodušší způsob, jak pro veterány a zkušené investory udělat "rychlé" peníze v oblasti nemovitostí.

Velkoobchodní je umění, a používám toto slovo účelově, abych mohl přesně ocenit potenciální hodnotu majetku a koupit ho tak nízko, můžete ho rychle prodávat za hotovost jinému rehabbéru nebo koncovému uživateli, aniž by to EVER opravoval věc , bez ohledu na to, jak dobrý nebo špatný je stav nemovitosti.

Nyní můžete říct, že pro to nepotřebuji peníze. Mohu jednoduše vybrat nemovitost za velkoobchodní cenu a pak jej prodat rehabilitantovi nebo koncovému uživateli. Jste naprosto správní, ale získání majitele, který přijme velkoobchodní cenu, je vzácný. Dostanete 100 velkoobchodních nabídek majitelům dříve, než bude přijata. Tam, kde budete mít mnohem lepší štěstí, kupuje výplaty z bank.

Zatímco většina vašich počátečních nabídek bude bankami stále zamítnuta, je mnohem pravděpodobnější, že přijmou velkoobchodní nabídku. NIKDY vám také NIKDY neumožní, abyste si nemovitost vybrali. Přijmou pouze hotovost a dokonce budou vyžadovat, abyste měli důkaz o fondech ještě předtím, než se podívají na vaši nabídku. Pokud můžete žaludek slyšet ne několikrát denně a udržovat neustálý sledovat soubor se všemi velkoobchodními nabídkami, budete vydělat více peněz v nemovitostech než většina "house ploutve" vidíte v televizi.

Peníze mohou být provedeny v oblasti nemovitostí několika různými způsoby. Nikdy netvrdím, že určitá technika není hodná vašeho času. Všichni pracují, někteří lepší než jiní. Nejchytřejší a nejlepší investoři svůj čas nezaměřují výhradně na pronájem nebo rehabilitaci. Nikdy se nehoupají kladivem ani nevyužívají rehabilitaci. Nejlepší a nejúspěšnější investoři v oblasti nemovitostí jsou ti, kteří se zaměřují na to, že se zabývají transakčními inženýry a stávají se majiteli vyjednávání, vztahy s jinými investory a akceptují skutečnost, že se skutečné peníze dělají v tlačení papíru, nikoli v kladivach.

Jak budete růst ve své realitní investiční kariéře, budete vždy chtít konstantní portfolio různých druhů transakcí probíhajících současně. Někteří investoři se zaměřují na jednu konkrétní strategii a vydělávají spoustu peněz. Rád bych však měl znalosti, abych přijal jakoukoli dohodu, která mi přišla a přeměnila ji na hotovost.

Neustále mám stálý proud velkoobchodu, možnosti pronájmu, rehabilitace, novou stavbu a cokoliv jiného, ​​na co můžu dostat mé ruce. Jak již bylo uvedeno výše; všechny tyto strategie (a mnoho dalších, které jsem v tomto článku nezmiňoval) mají své místo a mohou vydělat peníze. Nicméně, pro nového investora, mrtvý nastavit, aby miliony dolarů sliboval "Gurus", zaměření na možnosti a velkoobchodní nabídky.

Pravda je, v hotovosti není nutné investovat do nemovitostí, ale usnadňuje to proces. Jak budete postupovat ve vaší kariéře, budete chtít najít způsob, jak získat nějaké peníze, ať už od soukromých věřitelů peněz nebo bank. Transakce jsou čistější a se zkušenostmi s vaší důvěrou správně řídit dohodu a peníze v riziku se zvýší.

Ale prozatím udělejte nepořádku s co nejmenším rizikem a udržujte víru, že na konci tunelu je kontrola. Pro mě byla první kontrola, kterou jsem získala, malá, ale dala mi důvěru, abych dál. Bylo hezké vidět větší kontroly, které by následovaly. Slibuji, že to nebylo snadné, ale s náležitým tréninkem, tvrdou prací a trochou štěstí, může být snad snad vaše jméno v těchto kontrolách. Dovolte mi, abych vám ukázal, jak se tam dostat.