PeníZe

Máte-li koupit dům nebo pokračovat v pronájmu? Zde je návod jak se rozhodnout

Máte-li koupit dům nebo pokračovat v pronájmu? Zde je návod jak se rozhodnout

Když jsme žili v Tucsonu v Arizoně, s manželkou jsme chodili kolem roztomilého malého domu, který se nám líbil. Bylo to na prodej za 150.000 dolarů, což "trh" řekl za spravedlivou cenu (počátkem roku 2006), ale nezdálo se mi to dobře. Vypočítala jsem, že půjčky, daně, pojištění, voda a údržba (všechny věci, které jsme nezaplatili jako nájemce) by byly 1,125 dolarů za měsíc. Ale domy, jako je ten, pronajaté za 700 dolarů za měsíc - úspora 5 100 dolarů za rok!

Můžeš odhadnout zbytek příběhu. Bublina praskla a během několika let se domy v této čtvrti prodávaly za cenu pod 100 000 dolarů. Jsem rád, že jsme se rozhodli počkat. Později mělo smysl kupovat. Ve skutečnosti jsme v posledních deseti letech vlastnili šest domů a my preferujte být majitelé domů, ale tam jsou časy, kdy je větší smysl být nájemcem.

Jste připraveni si koupit dům?

S nižšími cenami a vyššími sazbami můžete být zvědaví Nyní je vhodný čas k zastavení pronájmu a začátek nákupu domů. Odborníci tvrdí, že ano, ale založí své argumenty na předpoklady, které pro ně nejsou nezbytně důležité vaše situaci, jak vám to vysvětlím.

Nejprve jste však připraveni koupit si dům? Zeptejte se sami sebe, zda:

  • Máte dostatek peněz na zaplacení zálohy
  • Máte dost peněz na uzavření a přesun nákladů
  • Víte, co skutečně stojí za to mít domov
  • Můžete zvládnout velké překvapení, které přicházejí s vlastnictvím domova
  • Jste připraveni na čas a práci péče o dům

OK, takže máte nějaké peníze ušetřené za zálohu a rozpočet je dostatečně velký na to, aby vyměnil ohřívač, když najednou umírá uprostřed zimy. Dokonce máte rádi kosení trávy, čisté žlaby a sněhové lopatky. Chcete vlastní dům, ale možná byste chtěl, aby to mělo finanční význam. Číst dál…

Koupit nebo půjčit: co říkají odborníci

Trulia's Rent Versus Buy Report ukazuje, že nákup je podstatně levnější než pronájem. U 100 metro oblastí použitých při jejich výpočtech, nákup je neuvěřitelně o 38% levnější než pronájem. Říkají: "Nákup se pohybuje od pouhých 5% levnější než pronájem v Honolulu, který je o 66% levnější než pronájem v Detroitu."

Jinými slovy, právě teď je levnější nakupovat ve všech hlavních amerických městech a pravděpodobně i v menších městech. Ale počkej…

Není to tak jednoduchý výpočet

Každá zpráva tohoto typu a každá kalkulačka "buy vs. rent" vychází z předpokladů o tom, jak dlouho budete bydlet v domácnosti (7 let v této zprávě), vaší zálohy (20%) a vaší úrokové sazby (3,5%). Zpráva Trulie jsem považovala za dost důkladnou. Dokonce se jednalo o náklady na údržbu, něco, co poprvé kupující domů často přehlížejí při porovnávání nákupu s pronájmem.

Na druhou stranu, některé předpoklady nemusí mít smysl pro vaši situaci. Metodika Trulie například zahrnuje úpravy velikosti. Ve zprávě se uvádí:

"Není správné porovnávat průměrné nájemné a průměrné ceny domácností na trhu. To by bylo zavádějící, protože pronájmy a prodejní nemovitosti jsou velmi odlišné. Nejdůležitější je, že prodejní domy jsou v průměru o 47% větší než nájemné. "

Takže s nějakou úpravou (podrobnosti jsou nevýrazné) by to mohlo být levnější než čtvereční stopa koupit. Ale je to relevantní? Vaše nemovitý možnosti by mohly být skvělý byt o velikosti 800 čtverečních metrů v blízkosti centra s celkovými měsíčními náklady ve výši 1.000 dolarů v porovnání s domem na předměstí s rozlohou 1 800 čtverečních metrů s celkovými měsíčními náklady 1.500 dolarů. Byt by byl o 6 000 dolarů méně ročně, přestože cena za metr čtvereční je o 66% vyšší. A možná nejsou žádné velké domy o rozloze 800 čtverečních metrů, které by porovnávaly váš byt.

Důležitost velikosti závisí na uspořádání. Umístění, typ domu, velikost dvora a kvalita stavby. Je však obtížné tyto faktory zapsat do vzorce. Jak porovnáváte velký dvůr s blízkostí stanice Starbucks nebo garážové dílny s tím, že jste v blízkosti autobusové linky? Jak porovnáváte odpovědnost majitelů domů s jednoduchostí pronájmu?

Jedná se o osobní, situační a často intuitivní výpočty. A mohlo jich být spousta. Například, možná byste měl lépe pronajmout, pokud ...

  • Existuje dobrá šance, že se po pár letech přesunete
  • Záloha bude mít všechny vaše úspory
  • Nikdy ušetříte peníze za velké neočekávané výdaje
  • Nenávidíte dvůr a postaráte se o dům
  • Vaše pracovní situace je neklidná
  • Milujete bydlení poblíž akce

A můžete být lepší, když kupujete, pokud ...

  • Očekáváte, že vaše velikost rodiny bude růst
  • Chcete hrát na rostoucí ceny a plánujete prodávat za zisky
  • Nebudete odkládány peníze, i když ušetříte pronájmem
  • Chcete domácí mazlíčky, a to dělá nájem nájmu obtížné
  • Chcete mít doma založené podnikání, které nelze spustit z bytu

Pokud jste připraveni koupit, a i když je finanční aspekt velmi důležitý, musíte provést výpočty případ od případu. Podívejte se tedy na domovy, které splňují vaše minimální osobní kritéria, a pak proveďte následující odhady (s použitím vašich nejlepších odhadů):

  1. Délka času, kdy zůstanete v oblasti, kde právě žijete: _____.
  2. Náklady na bydlení (nájemné, služby apod.) Za daný časový rámec na základě aktuální sazby pronájmu a odhad o budoucích navýšeních, vaše celkové náklady na pronájem: ______.
  3. Celkové výdaje v domově, o kterých uvažujete (náklady, platby, daně, pojištění, služby, údržba apod.) Za stejné období: ______.
  4. Předpokládaná záloha: ______.
  5. Cena, kterou získáte při prodeji domova, vychází z přiměřené míry zhodnocení vaší oblasti (v USA to bylo historicky 3 až 5% ročně): ______.
  6. Uzavírací náklady; můžete použít hodnotu společnosti Trulia ve výši 8% prodejní ceny: ______.
  7. Zbývající zůstatek, který vám dlužím, když prodáte svůj domov; můžete použít kalkulátor zbývajícího zůstatku: ______.
  8. Odečtejte částky na řádcích 6 a 7 z řádu 5, abyste dosáhli čistého výnosu z uzavření: ______.
  9. Odečtěte řádek 4 (vaší platbu) z řádek 8, abyste zjistili, kolik jmění jste získali: ______.
  10. Odečtěte řádek 9 z řádku 3, abyste dosáhli vaše celkové náklady vlastní: ______.
  11. Porovnejte řádek 10 (náklady na vlastní) s řádkem 2 (náklady na pronájem), abyste zjistili, která je nižší.

Abyste byli přesní, musíte provést tyto výpočty pro každý domov, na který se podíváte. A ano, mohlo by dojít k nárůstu bydlení rok po koupi. Znovu, ceny by mohly vzrůst tak rychle, jakmile si půjčujete, nebudete moci po desítky let opět nakupovat.

Kupujete riskovat nákup nebo pronájem a výše uvedené výpočty zahrnují hodně hádání. Ale dávají vám místo, které můžete začít. Podívejme se na jeden příklad, jen abychom zjistili, jak spustit čísla ...

Očekáváte, že zůstanou ve městě šest let a zaplatíte vám nájem 800 dolarů za měsíc. Uvědomíte si, že v budoucnu budou průměrně 100 dolarů za měsíc a nájemné se zvýší na 850 dolarů a 900 dolarů za dva a čtyři roky. Zaplatíte 200 dolarů ročně za pojištění nájemce. Vaše náklady na pronájem:

  • Nájemné: 61.200 dolarů (800 dolarů za 24 měsíců, 850 dolarů za 24 měsíců, 900 za 24 měsíců)
  • Pomůcky: 7 200 dolarů (100 dolarů za 72 měsíců)
  • Pojištění: 1200 dolarů (200 dolarů za šest let)

Celkové náklady na pronájem: 69 600 dolarů

Můžete si koupit dům, který se vám líbí za 180.000 dolarů s 36.000 dolarů dolů, půjčování zůstatek 144.000 dolarů na 4,5% na 30letý hypoteční úvěr. Platba by byla 730 dolarů za měsíc a očekáváte 3% zhodnocení za prodejní cenu kolem 215 000 dolarů za šest let.

Je to větší než váš byt a zaplatíte si vlastní účet za vodu, takže služby budou běžet 260 dolarů za měsíc, pojištění 950 dolarů ročně a daně asi 2.500 dolarů. Uvážíte opravy a údržbu za přibližně 200 dolarů za měsíc. Zde jsou čísla:

  • Závěrečné náklady: 3.600 USD (včetně nákladů na půjčky)
  • Platby: 52 560 USD (730 USD měsíčně za 72 měsíců)
  • Daň z nemovitosti: 15 000 dolarů (2 500 dolarů za rok za šest let)
  • Pojištění: 5 700 dolarů (950 dolarů ročně za šest let)
  • Pomůcky: 18 720 dolarů (240 dolarů měsíčně za 72 měsíců)
  • Údržba: 14 400 dolarů (200 dolarů měsíčně za 72 měsíců)
  • Celkové výdaje před ziskem ze zisku: 109 980 USD (všechny výše uvedené)
  • Prodejní cena: 215 000 dolarů (180 000 dolarů krát za 3% roční zhodnocení složené po dobu šesti let)
  • Závěrečné náklady: 17 200 USD (8% z prodejní ceny 215 000 USD)
  • Zbývající zůstatek: 128 360 USD (po 72 platbách)
  • Čistá při uzavření: 69.440 dolarů (215.000 dolarů minus zůstatek úvěrů a závěrečné náklady)
  • Čistý zisk z vlastního kapitálu: 33 440 USD (čisté výnosy z uzavření mínus počáteční záloha)

Celkové náklady na vlastnictví domova: 76 540 USD (celkové výdaje mínus zisk z kapitálu)

Chcete-li to jednoduše, tyto výpočty nezahrnují "příležitostné náklady" vaší zálohy (můžete ji investovat i jinde, pokud budete pokračovat v pronájmu), takže vlastní náklady jsou dokonce o něco vyšší, než tento příklad naznačuje.

Také malé změny ve vašich předpokladích mohou mít velký rozdíl. Například, pokud domov ocení 4% ročně, místo 3%, náklady na vlastnictví by byly jen 65.500 dolarů - méně než náklady na pronájem.

Jeden poslední návrh: Pokud skutečně nejste dobrý na šetření peněz a stojí za to koupit místo nájemného, ​​jděte do toho a získejte dům. Vlastní kapitál, který vytvoříte, bude jakýmsi plánem nucených úspor, takže alespoň budete mít něco v budoucnosti.

Vaše cesta: Co si myslíte o nákupu versus pronájmu a jakým způsobem budete pravděpodobně jít?

Steve Gillman je autorem knihy "101 divných způsobů, jak vydělat peníze" a tvůrce EveryWayToMakeMoney.com. Byl to repo-člověk, řezbář, vyhledávač, house flipper, řidič tramvaje, procesní server, falešný porotce a ruleta, ale z více než 100 způsobů, .

Odeslat Váš Komentář