Pravděpodobně jste obeznámeni s myšlenkou převrácení domu: nákup, fixaci a prodej domu za účelem dosažení zisku v poměrně krátkém časovém horizontu. Ale víte, že můžete udělat něco podobného s volnými pozemky a výměrou? Ve skutečnosti, v některých částech zeměmůžete zahájit převrácení země s pouhým $ 1,000.
Strategie, kterou chci vysvětlit, je ten, který jsem v průběhu let několikrát používal. Zde je způsob, jakým jsem vydělal peníze tím, že vydělávaly půdu, a proč strategie funguje - a jak najít příležitosti poblíž vás.
Můj první zisk z nemovitostí
Bylo mi 20 let a bydlím v Michiganu, když jsem viděl pozemek o ploše 2,5 akrů na prodej za 4,500 dolarů. Byla na tiché cestě kousek od dálnice. Nabídla jsem 3500 dolarů - většinu úspor z minimální mzdy - a realitní agent, který ji vlastnil, souhlasil. (Lekce: nemůžu ublížit na to, aby byla nízká nabídka). Závěrečné náklady se dostaly na zhruba 100 dolarů (v té době byly nižší), a tak jsem investoval celkem 3.600 dolarů.
Vyčistil jsem majetek a načrtl možnou příjezdovou cestu tím, že jsem položil některé mrtvé stromy. Počínaje průzkumnou značkou v rohu jsem položil tyče podél hranic a namaloval bílé vrcholy a zůstal několik stop uvnitř vlastních řad, abych byl bezpečný, protože nejsem inspektor.
Pozemky se prodávají snadněji, když lidé mohou vidět, co dostanou, a představit si, co s nimi může být. Zhruba označení vlastností (řekněte kupujícím to je odhad, nikoliv průzkum), vyčištění nemovitosti a náznaky, kde by se mohla dostat příjezdová cesta. Strávil jsem zhruba čtyři hodiny na přípravě nemovitosti k prodeji.
Ručně malovaná značka, kterou jsem na strom přidala, řekl: "Na prodej: 2,5 akrů za 4 750 dolarů: 250 dolarů dolů a 100 dolarů za měsíc." O dva týdny později jsem prodával nemovitost a uzavřel obchod v restauraci. Kupující zaplatil celou cenu.
Kupující také zaplatil 11% z měsíčních plateb. V době, kdy byl zůstatek uhrazen v plné výši o několik let později, můj investice ve výši 3 600 dolarů mi přinesla více než 2 100 dolarů z kapitálových zisků a úroků i po malých transakčních nákladech. Nebyla to poslední dohoda, kterou jsem udělal.
Proč tato strategie nemovitostí funguje
Pomáhá vyčistit váš majetek, který většina prodejců nedělá. Také to pomáhá ujasnit si, kde jsou linky vlastnictví, další věc, kterou většina prodejců nedělá. Ale nejdůležitější krok, pokud chcete prodat za více, než jste zaplatili, je nabízí snadné financování.
V mé první dohodě kupující uvedli, že nemovitost byla přehnaná a úroková sazba byla příliš vysoká. Pak uzavřeli dohodu, a to za plnou cenu. Proč? Mají parcelu rád a mohli si dovolit 250 dolarů zálohu a 100 dolarů měsíčních plateb. Jinými slovy, pravděpodobně neměli mnoho dalších možností. Nyní by země mohla činit 20 000 dolarů, takže si myslím, že jsou s jejich investicí spokojeni.
Ať už jde o automobily, nábytek nebo nemovitosti, většina kupujících zaplatí vyšší cenu, pokud je pro ně snadné koupit. Takže tady je celý plán v jednom řádku:
Koupit levné za hotovost a prodávat nad tržní hodnotu za nízkou zálohu a malé platby s vysokým úrokem.
Najděte levné nemovitosti na Flip
Penny Hoarder předtím informoval o tom, jak koupit pozemky za 100 dolarů nebo méně tím, že podával nabídky na aukci eBay. Existuje také mnoho míst, které můžete vyhledávat on-line pro levné výnosy a stavební pozemky. Zde jsou tři, které je třeba zvážit:
Realtor.com
Tato stránka je orientována na nákupy domů a můžete vyhledávat pouze jedno město najednou. Pokud však nastavíte vyhledávací kritéria pro ložnice a koupelny "0" a kliknete na tlačítko "Cena: od nejnižšího k vysokému" v poli "Seřadit", pozemky a pozemky obvykle budou na seznamu výsledků.
Tady v North Portu na Floridě, Realtor.com ukazuje, spousty začínají na $ 2,200, a existuje více než 130 výpisy za méně než 5000 dolarů.
Land Watch
Chcete-li vidět levné nemovitosti po celé zemi, zadejte maximálně 5 000 USD, poté klepněte na tlačítko "Spojené státy" v části "Úzce podle země" (většina záznamů se v USA nachází v každém případě). Řiďte výsledky tak, abyste nejprve uvedli nejlevnější.
Filtry nefungují perfektně, takže uvidíte nějaké pronájmy nebo nemovitost se bude objevovat ve výsledcích "pevné ceny", ale stále můžete najít výpisy začínající na méně než 1.000 dolarů zde.
Pozemky a farmy
Musíte zvolit stát, který chcete vyhledat, abyste mohli otestovat místo, které jsem zvolil Colorado s maximální cenou 5 000 USD. Jeden z výsledků na první stránce byl 5 akrů za 1800 dolarů.
Samozřejmě je to nejjednodušší investovat do domova, takže se rozhlédněte po městě. Vzhledem k tomu, že mnoho prodejců nebude mít své vlastnosti vypsané agentem nebo on-line, jet kolem a dívat se na znamení. A zkontrolujte bezplatné reklamní webové stránky, jako je Craigslist.
Jakmile najdete nemovitost, která se vám líbí, najděte prodejní ceny podobných nemovitostí vyhledáním "nedávno prodávaných nemovitostí" plus název vašeho města. Nabídněte méně než to, o čem si myslíte, že stojí za to, a prodávajícímu jasně uvědomuje, že platíte hotovost a můžete kdykoliv uzavřít.
Prodej s financováním
Dokonce víc, než když vykládáte domy, musíte být ochotni držet půdu na chvíli, protože nikdy nevíte, jak dlouho bude trvat, než najít správného kupce. Daně z nemovitostí (vaše jediné výdaje) jsou naštěstí na surovém pozemku minimální.
Chcete-li prodat rychleji, začněte přípravu ještě před dokončením nákupu. Proveďte značku "pro prodej", připravte reklamy pro Craigslist a získejte potřebné formuláře pro prodej.
Můžete se prodávat za "pozemkovou smlouvu" (jako já), což se v některých oblastech nazývá také "smlouva o skutku". Podívejte se na bezplatné formuláře smlouvy o pozemcích online. Ponecháte si vlastnický nárok na nemovitost, dokud nebude provedena konečná platba. V tomto okamžiku podepíšete kupujícímu listinu.
Můžete také prodat s převodem titulu a dát hypotéku na nemovitost. Pokud si nejste jisti, co je lepší, kde žijete, promluvte si s advokátem (v některých případech je proces uzavření smlouvy rychlejší u jednoho nebo druhého typu smlouvy).
Záleží na Vás a na kupujícím vyjednat zálohu, výši měsíční platby a úrokovou sazbu. Nezapomeňte, že pokud chcete získat nejlepší cenu, musíte pro kupujícího usnadnit.
Je možné, že kupující přestane platit, v takovém případě budete muset uzavřít smlouvu, abyste získali svůj majetek zpět. Ale na rozdíl od domu, který by mohl být vyhozen, když se dostanete zpátky, je méně, že se pokazí s půdou, takže není tak riskantní prodávat s malou zálohu.
Udělej matematiku před nákupem
Předtím než uděláte nabídku, vypočítat, kolik vás bude stát koupit nemovitost s uzavření výdajů a mít na paměti prodejní číslo. Vezměte v úvahu veškeré prodejní náklady. Měli byste se snažit dosáhnout slušné celkové návratnosti po všechny výdaje.
Předpokládejme například, že vidíte mnoho inzerovaných za 5000 dolarů. Máte za to, že nákupní a prodejní náklady se budou pohybovat kolem 500 dolarů (bez komisionářské provize, pokud prodáváte samostatně). Odhadovaná prodejní cena je 6 700 EUR a chcete provést nejméně 1 500 Kč plus úroky po výdajích, takže nabízíte 4 500 dolarů v hotovosti a prodejce souhlasí.
Předpokládejme, že ho prodáváte za 6 700 dolarů za 300 dolarů a za platby ve výši 282 dolarů měsíčně při 7% ročním úroku. Kupující vyplatí zůstatek ve výši 6 400 dolarů za tři roky. Po výdajích získáte kapitálový zisk 1,700 dolarů plus úroky 740 USD za celkovou návratnost 2,440 USD. Pokud investujete jen několik desítek hodin, mohlo by to být užitečné řešení.
Na skutečně levné zemi se musíte při prodeji snažit alespoň zdvojnásobit kupní cenu. Dokonce i když si koupíte pozemek za 1000 dolarů nebo méně, budete mít přinejmenším tyto výdaje:
- Uzavření nákupu
- Nahrávání listiny
- Daň z nemovitosti až do prodeje
- Uzavření prodeje
- Zápis smlouvy
- Příprava skutku, když kupující zaplatí v plné výši
Mohli by snadno přidat až 400 dolarů (nebo více), takže i když prodáte za 2 000 dolarů - dvojnásobek toho, co jste zaplatili - a vy děláte 200 dolarů za úroky, budete stále dosahovat celkové výnosnosti pouze 800 dolarů. Pravděpodobně se nechcete obtěžovat mnohem méně než to.
Přečtěte si, jak vypracovat kupní smlouvu a uzavřít smlouvu o pozemku online. Obvykle jsem vzal formuláře z předchozích obchodů a změnil všechny specifika, abych šetřil peníze a stále jsem měl správné papírování. Pokud připravujete papíry a pak mít advokáta všechno a uzavřít smlouvu za vás, jak vy i kupující jsou chráněny, ale bez přídavných nákladů na přípravu profesionálních dokumentů. Zeptejte se advokáta, zda je pojištění titulu nezbytné a obvyklé, nebo pokud je jednoduché hledání titulu postačující, pokud jste.
Tvůj Otoč: Zvažovali byste, kdybyste se snažili překonat půdu za účelem zisku, pokud můžete začít s několika tisíci dolary nebo méně?
Odeslat Váš Komentář