Proč nájemní nemovitosti jsou skvělou cestou pro různorodost vašich investic

Většina finančních poradců, televizních pořadů o penězích a dokonce i vysokých školách vyučují lidi, aby investovali peníze na akciový trh. Nemovitost je zřídkakdy zmíněna jako vozidlo k investování vašich peněz, s výjimkou nákupu osobního bydliště spíše než pronájmu jednoho. Cítím investovat do nemovitostí s nájemními nemovitostmi je jedním z nejlepších způsobů, jak investovat své peníze, stejně jako jeden z nejlepších způsobů, jak předčasně odejít do důchodu. Jsem zaujatý vůči nemovitostem, protože jsem v oboru nemovitostí; Provozuji realitní tým s 10, má 11 dlouhodobých pronájmů a opravím 10 až 15 domů ročně. Ale udělal jsem hodně výzkumu o nejlepších vozidlech pro odchod do důchodu a bohatství. pro mě nemovitost fouká další možnosti z vody. Proč více lidí investovat do nemovitostí, pokud je to tak skvělé? Na to, aby se stal úspěšným realitním agentou, potřebuje mnoho vzdělání a znalosti místního trhu, není snadné investovat do nemovitostí.

Když investujete do nemovitostí, musíte investovat do peněžních toků a nikoliv k posílení

Jedna z největších chyb, které investoři dělají při koupi nájemních nemovitostí, je koupit dům a doufat, že to ocení. Pokud si koupíte dům za hotovost, pravděpodobně se nedostanete do potíží s nákupem nemovitostí za zhodnocení, ale většina z nás nemá peníze na nákup nájemného. Pokud investujete do peněžního toku, nepotřebujete si pronajmout nemovitost, abyste získali skvělé výnosy. Peněžní tok je peněžní částka, kterou pořídíte na pronájem nemovitosti každý měsíc po zaplacení všech výdajů. Pokud si koupíte správný majetek za správnou cenu a nejste v oblasti s pobuřujícími cenami domů, měli byste být schopni najít pronájem nemovitostí, které peněžní toky.

Jsem profesionální v oboru nemovitostí a můj návrat může být vyšší než většina. Vlastním 11 dlouhodobých pronájmů a po všech výdajích poskytují více než 60 000 dolarů ročně v peněžním toku. Koupil jsem si první nemovitost k pronájmu v prosinci roku 2010 a chci si koupit 100 pronájmů do ledna 2023. Velká část o 60 000 dolarů, které dělám každý rok, bude trvat, dokud vlastním své pronájmy, ve skutečnosti se zvýší v průběhu času, když splácím hypotéky a inflace způsobuje nárůst nájemného. S akciovým trhem se musíme obávat, jak dlouho budeme žít v důchodu, aby naše peníze nevyčerpaly. S pronájmem nemovitostí se nikdy nemusíte obávat, že vaše peníze vyčerpají, pokud neprodáte nemovitosti.

Jak vyčíslujete peněžní tok z pronájmu nemovitostí?

Mnoho investorů zapomene odhadnout všechny náklady spojené s pronájmem nemovitostí. Existuje mnoho dalších nákladů, než jen hypoteční platby. Zde je rozdělení nejběžnějších nákladů:

• Hypoteční platby: Pokud máte půjčku, budete mít hypotéku, to je snadné!
• Daně a pojištění: Daně z nemovitostí se v různých státech a městech značně liší. Zaplatím asi .05% hodnoty domu v Coloradu, ale ostatní oblasti mohou zaplatit 10 krát více než to. Každý dům by měl mít pojištění, aby chránil před požárem, záplavami apod. Pokud máte v domě půjčku, existuje velká šance, že pojištění a daně budou zahrnuty do hypotéky ve formě platební karty.
• HOA poplatky: Pokud si kupujete byt nebo dům v HOA, budete muset platit poplatky a účtujete je.
• Údržba: Údržba je něco, co mnoho investorů odhaduje nebo vůbec ne odhadne. Dokonce i když si koupíte dům, který je kompletně přestavěn, bude potřebovat údržbu. Nájemníci nejsou na domácnostech vždy snadní a věci se zlomí. Starší dom je větší údržba, která bude vyžadována. Mám tendenci předpokládat, že 10 až 25 procent mých nájmů půjde na údržbu v závislosti na věku a stavu mého pronájmu.
• Volná místa: Mnoho investorů také zapomíná na to, že se vyskytují volná místa, což jsou časy, kdy vám pronajatý majetek není pronajat a nepřináší žádné příjmy. Můžete mít štěstí a mít nájemníky, kteří žijí v nemovitosti po dobu 5 let a vždy platí nájem včas. Nezapomeňte na to! Za 10% mých nájmů se podívám na volná místa.
• Správa: Pokud nechcete spravovat své pronájmy, můžete najmout správce nemovitostí. Typické náklady pro správce nemovitosti se mohou pohybovat v rozmezí od 8 do 12% shromážděných nájmů a některé společnosti účtují poplatky za pronájem. Pokaždé, když pronajmou nemovitost, budou účtovat majiteli 1/2 na plné měsíční nájemné.
• Pomůcky: Pokud pronajímatel musí zaplatit služby, musí se také vypočítat. Na mojí rodinné nájemné platí nájemci veškeré služby.

Zjištění všech těchto nákladů není snadné, ale na svém blogu jsem vytvořil kalkulačku peněžních toků, která je mnohem jednodušší. Tato kalkulačka vám pomůže určit náklady na údržbu na základě věku a stavu domova a jeho volného! Níže jsou náklady spojené s jednou z mých pronajatých nemovitostí a vypočtený peněžní tok.

Cena pronájmu za měsíc: 1.500 dolarů
Platba hypotéky včetně úroků a principů splátek: - 421 dolarů
Daně: - 75 USD
Pojištění: - 55 dolarů
Údržba: - 225 USD
Volná místa: - 150 USD
HOA: - $ 0
Pomůcky: - $ 0

Peněžní tok: 574 USD

Pokud si koupíte nemovitost, která má negativní peněžní tok, obvykle se to nekončí. Stává se to opravdu starým platit peníze do domu každý měsíc, což má být investice. Pokud budete někdy potřebovat prodat dům, bude to obtížné, protože má negativní peněžní tok. Většina investorů nechce negativní peněžní tok a pokud je dům pronajímán, bude těžké prodat majiteli obsazeného kupujícího.

Kolik peněz potřebujete k nákupu nemovitostí

Největší překážkou vstupu do podnikání s pronájmem nemovitostí jsou peníze potřebné k pronájmu nemovitostí a nalezení dobrých nájemních nemovitostí.Kdyby bylo snadné udělat 10, 15 nebo dokonce 20 procent peněžních toků s pronájmem, každý by to udělal. Když si koupíte pronájem nemovitosti s úvěrem, téměř každá banka bude vyžadovat minimálně 20% dolů. Možná budete muset zaplatit i závěrečné náklady, které se pohybují kolem 3% z kupní ceny nemovitosti, ačkoli můžete požádat prodávajícího, aby vám zaplatil, že sníží vaši peněžní částku na nemovitost. Pokud potřebujete opravu domů, musíte za ně zaplatit i před tím, než budete moci pronajmout. Vlastnosti, které kupuji, stojí mezi 80 000 a 130 000 dolary a já obvykle dávám mezi nimi 25 000 až 30 000 dolarů.

Pokud nemáte tolik peněz nebo bydlíte v oblasti s vyššími cenami, které vyžadují ještě víc peněz, existují způsoby, jak nakupovat méně peněz. Nejjednodušší způsob, jak si koupit nemovitost s nižším počtem peněz, je koupit jako vlastníka. Když kupujete jako vlastníka, musíte bydlet v domě nejméně po dobu jednoho roku a pak si můžete pronajmout nemovitost. Ubytovatelé mohou koupit dům bez peněz dolů pomocí úvěru na rozvoj venkova USDA nebo půjčky VA. Pomocí FHA nebo konvenční financování majitelé mohou si koupit domů jen o 3,5% dolů.

Nákup nemovitostí pod tržní hodnotu

Jedna z obrovských výhod nemovitostí má nad většinou investic je můžete koupit nemovitosti pod tržní hodnotou. S akciemi můžete nakupovat společnosti, které si myslíte, že jsou podhodnoceny na trhu, ale nemůžete je koupit pod tržní hodnotu. Můžete si koupit nemovitosti pod tržní hodnotou z mnoha důvodů.

• Dům je uzavření trhu nebo krátký prodej a banka ho chce prodat rychle
• Domov potřebuje spoustu práce a každý, kdo je kupuje, bude chtít strnující slevu na práci a riziko, a doma nemusí být způsobilá k financování
• Prodejce nemá znalosti o tržních cenách a uvádí svůj domov pod tržní hodnotu (domácnosti jsou mnohem obtížněji cenné než zásoby)
• Pozemek prodává dům a chce se ho zbavit co nejrychleji
• Doma se prodává v dražbě s omezenou expozicí a pouze pro kupující v hotovosti

Koupím veškeré moje pronájmy a opravím a překonávám výrazně pod tržní hodnotou. Chci, aby moje nemovitosti na pronájem byly alespoň o 20% nižší než tržní hodnota a v některých oblastech, které mají vysoký poměr nájemného k hodnotě. Můj typický dům pronajímá za 1.200 až 1.500 dolarů a jak jsem zmínil, stojí od 80.000 dolarů na 130.000 dolarů, kde domy s nižšími cenami potřebují více oprav než ty dražší. Když si koupím dům o 20% pod tržní hodnotu, vydělám téměř všechny mé investice zpět, jakmile podepíšu závěrečné dokumenty. Také zvyšuji svůj peněžní tok tím, že si koupím pod tržní hodnotu, ale v době, kdy budu muset opravit doma, to zabere víc peněz.

Jak těžké je najít skvělé nájemní nemovitosti?

Investice do pronájmu nemovitostí zní skvěle? Nyní jste se dostali do tvrdé části, najít nemovitosti, které budou hotovostní tok a lze je koupit pod tržní hodnotou. Mám štěstí, že jsem v oblasti v severním Coloradu, která má velké poměry nájemného / hodnoty a slušně cenné domy. Někteří z vás, kteří čtete, se mohou nacházet v oblastech, kde jsou náklady na koupi domu čtyřikrát vyšší a nájemné se blíží cash flow. Prvním krokem při investování do pronájmu nemovitostí je identifikace těch nejlepších míst k nákupu. V některých případech budete muset hledat další čtvrti nebo města, které mají smysl investovat. Jednou z nejtěžších částí nákupu nemovitostí je najít správné místo. Prvním krokem je požádat kohokoliv, koho znáte, kdo je v oboru, kde může být dobré místo k nákupu nájemného. Poté zkontrolujte oblast pomocí kalkulačky peněžních toků, abyste zjistili, zda tam můžete vydělat peníze. Kdo se ptáš?

• Realitní agenti: v určitém okamžiku budete potřebovat skvělou agentku a nikdy se nikdy nedokážete podívat příliš brzy. Někdy jsou nejlepší agenti mladí a nezkušení, ale jsou ochotni tvrdě pracovat, aby uzavřeli smlouvu.
• Majetkové společnosti: vidí investiční nemovitosti kupované a prodávané po celou dobu.
• Věřitelé: vědí, kde investoři, s nimiž pracují, nakupují domovy.
• Manažeři nemovitostí: v určitém okamžiku možná budete potřebovat také správce nemovitostí, ale budou vědět, kde jsou dobré oblasti nájemného k hodnotě.
• Investoři: pokud víte, že někteří investoři se nebojí se jich zeptat. Pokud nevíte, podívejte se na místní setkání REIA ve vaší oblasti a začněte chodit na schůzky.

Jakmile jste identifikovali skvělou oblast pro pronájmy nemovitostí, musíte najít vlastnosti. Nejdříve si raději promluvte s věřitelem, abyste se ujistili, že máte nárok na půjčku a koupíte ji na prvním místě! Při hledání nemovitostí si budete potřebovat realitní makléře, který je pro vás připraven pracovat. To znamená, že vám ukáží domy velmi rychle a píše nabídky velmi rychle, stejně jako najít nabídky. Většina zkušených agentů nemusí mít čas, aby vám dala pozornost, kterou potřebujete. Proto jsem navrhl používat mladého agenta, který je plný ambicí a má spoustu času na ruce. Tento agent by měl také být schopen ukázat na vás věřitele, aby se kvalifikoval. Když hledáte koupi nemovitostí pod tržní hodnotou, podívejte se na aukční nemovitosti, nemovitosti, REO, krátké tržby a tradiční prodeje. Na dnešním trhu je důležité jednat rychle! To je důvod, proč potřebujete agenta, který může okamžitě ukázat domy a kdo může napsat nabídky okamžitě.

Pokud jste se podívali a hledali a nenajdete nikde blízko s peněžitými nemovitostmi, existuje možnost dálkového investování. Dlouhodobé investice zahrnují nákup nemovitosti mimo stát a pak se spoléhá na správce nemovitosti, který vám udržuje a pronajímá nemovitost. K dispozici jsou také společnosti na klíč, které kupují, opravují domy, pronajmou je, umísťují správce nemovitostí na místě a pak prodávají pronajatý dům.Velká část o vlastnostech na klíč je, že jsou pronajata v oblasti pozitivních peněžních toků, ale nebudete je kupovat pod tržní hodnotou, neboť prodávající chce prémii za tyto nemovitosti.

Jak mohou studenti začít investovat do nemovitostí?

Většina vysokoškolských studentů nemá peníze nebo příjmy na koupi domu, ale existuje několik možností, které je třeba zvážit. Jednou z těchto možností je půjčka s dětmi, která umožňuje vysokoškolskému studentovi nebo mladému dospělému koupit dům s krevním příbuzným jako spoluvlastník. Jak mladý dospělý, tak spoluznačitel jsou na skutku a musí žít v domě. Záloha může činit až 3,5% a pokoje mohou být pronajaty jiným lidem, pokud to umožňují místní zákony o územním plánování. Mladý dospělý nebo student nepotřebuje příjem, aby získal nárok na půjčku, protože spoluvlastník může využít svůj příjem.

Nejlepší část o půjčce dítěte je, pokud jsou ostatní pokoje pronajaty, může být student schopen využít nájemné k zaplacení hypotéky a některé zůstanou i nadále. Student žije nejen zdarma, ale také vydělávají peníze! Pokud může student získat nárok na půjčku majitele bez spolurozhodující osoby, mohli si sami pořídit i vlastní dům. Pokud je dům dobrou nájemní nemovitostí, nájemné od ostatních studentů by měl platit za hypotéku a některé. Jakmile se student přestěhuje, mohou pronajmout celý majetek a vydělat ještě víc peněz.

Jak riskantní si kupuje pronájem nemovitostí?

Mohu si představit, že mnozí z vás si asi myslí, že to všechno zní skvěle, dokud se trh s nemovitostmi nezdálí a ceny domů se opět nezdarí. To je platný problém s jakoukoli investicí, ale pokud si koupíte dům s velkým peněžním tokem, pronájem nemovitostí není tak riskantní, jak si myslíte. Během posledního havárie došlo k poklesu cen v některých oblastech o 50% nebo více a mnoho lidí bylo zraněno špatně. Nájemné také kleslo v některých oblastech, ale ne tak jako ceny klesly. Je důležité si uvědomit, že nájemné není přímo vázáno na hodnoty domu. Hodnoty domů jsou založeny na nabídce a poptávce domů k prodeji, ale nájemné je založeno na nabídce a poptávce z pronájmu. V poslední havárii naše nájemné pokleslo asi o 10% v některých oblastech a některé oblasti neviděly žádný pokles. Lidé budou vždy potřebovat místo k životu, a pokud si koupíte s velkým množstvím peněžních toků, pak by malé snížení nájemného nemělo ublížit vám. Obrovské snížení domácích hodnot nebude mít vliv na vás, pokud nebudete muset prodávat. Naše hodnoty se dostaly do minulosti, kde byly před krizí na bydlení.

O Markovi Fergusonovi

Mark je od roku 2001 licencovaným realitním agentem a specializuje se na REO a HUD. V současné době provozuje tým deseti, který zahrnuje 6 licencovaných agentů. Označte vlastní 11 dlouhodobých nájemních nemovitostí a opravte a prohněte 10-15 domů za rok. Mark také provozuje InvestFourMore.com, blog věnovaný diskusi o pronajatých nemovitostech, opravit a převrátit a stát se realitní agentkou.