Jak žádné refinancování nákladů funguje

S tak nízkými úrokovými sazbami, které se den za den snížily, mnoho lidí přemýšlí o refinancování svých domovů. Jednou z možností, kterou hypoteční společnosti používají k podpoře refinancování, je refinancování bez nákladů. Většina lidí ví, že získání hypotéky zahrnuje náklady: poplatky, úschovu, hodnocení, apod. Při výpočtu návratnosti refinancování se většina lidí podívá na realizované úspory versus tyto náklady. Nyní však existují společnosti, které se tyto poplatky vzdávají - za cenu.

Stará škola Refi Math

Když refinancujete, musíte platit všechny druhy poplatků. Zde je rozpis některých běžných poplatků a jejich výše za půjčku ve výši 400 000 USD.

• Původní poplatek: 1.190 dolarů
• Předplacený zájem: 384 dolarů
• Povodňové pojištění: 19 USD
• Daňový poplatek: 65 USD
• Podmínka: 450 dolarů
• Záznam: 25 USD
• Poplatek za doklad: 20 dolarů

Celkový počet: 2.153 dolarů

To je spousta poplatků. Takže pokud byste získali tento úvěr refinancovaný, stálo by to 2,153 dolarů.

Řekněme, že stávající sazba činila 5% za 30leté období a vy jste ji snížili na 4% za 30letou fixaci.

Aktuální měsíční platby by byly 2 147 USD. Pokud jste refinancovali na 4%, nová měsíční platba by činila 1910 dolarů - úspora 237 USD měsíčně. Takže dostanete peníze zpět na cenu refinancování asi za 9 měsíců.

Je důležité si uvědomit, že byste se mohli přidávat k termínu vašeho úvěru - pokud jste byli dva roky, jste nyní zpátky na 30letou půjčku - takže to hraje roli v snížené sazbě. Jako takový děláte úroky z dlouhodobého hlediska, ale jelikož se jedná o nižší sazbu, ušetříte zde obvykle.

Žádná cena Refi Math

Předpokládejme stejnou strukturu půjček jako výše, se stejnými poplatky. S bezplatnou refinancí nikdy nedosáhnete nejlepší sazby, zaplatíte vyšší sazbu. V podstatě jsou vaše poplatky vázány na úrokovou sazbu a společnost bude splacena prostřednictvím vyšších úrokových plateb.

Takže pokud byste chtěli refinancování bez nákladů, pravděpodobně byste mohli získat pouze 4,5%. Mělo by to snížit měsíční platbu na 2 027 USD, což je stále úspory ve výši 120 USD měsíčně. Zde je však místo, kde je důležité, abyste se podívali na celkový úrok, který jste zaplatili, a podívejte se na dohodu, kterou skutečně získáte.

Úroky celkem placené ve výši 4%: 287 478 USD

Celkový úrok placený na 4,5%: 329 626 dolarů

Je důležité si uvědomit, že se jedná o více než 30 let a většina firem prodat váš úvěr do 1 roku, takže si tento rozdíl plně neuvědomí. Jako takové vypočítají čistou současnou hodnotu vašich plateb, aby získali realističtější současnou hodnotu.

NPV ve výši 4%: 10 811 USD

NPV na 4,5%: 11 869 dolarů

Který je levnější vpředu?

Teď, když vidíš matematiku, která je levnější vpředu? No, tím lépe se jedná o nefinanční refinancování, protože NPV činí 11 869 dolarů, ale tyto peníze jsou použity k vašim poplatkům, takže banka vidí pouze $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153).

Musíte mít na paměti, že makléř dostanou své provize a banka si uvědomí svůj současný zisk na základě tohoto čísla. Takže tím, že je vyplatíte platit poplatky, vyděláte lépe než banka.

Nicméně, po dobu trvání úvěru, ztratíte, protože budete platit 42,148 dolarů více v zájmu. A pokud vypočítáte NPV ve výši 42,148 dolarů za 30 let, se slevou 0,5% (rozdíl mezi oběma), hodnota je-li záporná, což znamená, že nedostanete návratnost peněz, abyste to vydělali, a že to není optimální rozhodnutí.

Spodní linie

Důležité je, že byste měli obvykle platit vlastní náklady, abyste získali nejnižší sazbu. Měli byste se však zeptat na tyto otázky:

• Je-li to zdarma, a je nižší než to, co platíte nyní, proč ne?
• Je-li to zdarma, a ceny klesnou ještě víc, mohli byste znovu provést refinancování a ušetřit ještě více?
• Pokud se jedná o investici a vaše nájemníci platit váš zájem, měli byste se o to moc starat, zvlášť pokud to není cena?