Jak se stát realitním magnátem s pouhými 10 000 dolary

Realitní kancelář je tradičně jedním z nejvyhledávanějších investičních nástrojů pro svůj pasivní příjmový potenciál, zhodnocení, pozitivní cash flow a snížení daní.

Investice do nemovitostí se však považují za jednu z obtížnějších investic, která je zapotřebí začít kvůli vysokým rizikům a vysokým počátečním nákladům, které je třeba začít. Chci tento mýtus zlomit a ukázat vám přesné kroky, které mám dělat, aby se stal realitním magnátem s nízkými počátečními náklady.

První nákup

Váš první nákup nemovitostí bude vždy nejtěžší. Jak jsem navrhl svůj plán, zjistíte, že každá následující se staví z prvního a každý následný nákup se stává jednodušším, protože se vaše peněžní tok zlepšuje a vy vylepšujete své systémy. Ale získání prvního kusu nemovitosti může být obtížné. Můj návrh je začít s rodinou doma se sníženou cenou a žít v něm sám, zatímco agresivně zaplatíte hypotéku.

Kupujete například 3 ložnice, 2 koupelny a 1 600 čtverečních metrů domů v slušném prostředí vašeho města za 100 000 dolarů (Nesmějete se, existuje v mnoha oblastech kraje). Využijete věřitele, jako je nový program hypotečního programu No PMI Bank of America nebo SoFi, a uzavřete hypotéku s 10% předplatnou, respektovatelnou 4% úrokovou sazbou a žádným PMI. S daní a pojištění zahrnuty, budete dlužit 541 dolarů měsíčně. Nyní začíná zábava.

Jakmile převezmete vlastnictví tohoto domova a přesunete se, aby se stal "Majitelem obsazen", začnete platit hypotéku co nejvíce. Použijte šeky na vrácení daně, bonusy, výnosy z boku, atd., Aby se hypoteční zůstatek snížila co nejméně.

Vaším úkolem je zaplatit hypotéku tak, abyste dosáhli maximálně 70% úvěru na hodnotu (LTV). To znamená, že pokud je dům oceněn na 100 000 dolarů, dlužíte doma 70 000 dolarů, což vám dává 70% poměr úvěru k hodnotě. Co to znamená pro vás, a co je důležitější pro banku, která vám nabízí financování, je, že nyní můžete získat nárok na refinancování hotovosti.

Jakmile dosáhnete svého 70% LTV, můžete svůj dům vrátit zpět na původní 90% LTV a "vyměnit" svůj vlastní kapitál, což znamená, že vyjedete z refinancování s kontrolou v hodnotě 20 000 USD. Vaše měsíční platba se nezmění a může být dokonce nižší, pokud si zajistíte lepší úrokovou sazbu.

Druhý a třetí nákup

S vaší hotovostí 20 000 dolarů máte pár možností. Pokud se vám nelíbí dům, v němž právě žijete, můžete replikovat krok 1, přesunout se do nového domu a pronajmout ten, který již vlastníte. Nebo můžete i nadále žít ve stávajícím domě, který vlastníte, a koupit 2 nové domy jako nájemné. Chcete-li se dostat na rychlou cestu, jak se stát realitním mogulistou, prozkoumejte možnost zůstat v stávajícím domově a koupit jako nové pronájmy dva nové rodinné domy.

Pokud se podíváme na nákup domů podobných výše uvedenému příkladu, půjde nám 20 000 dolarů na nákup dvou rodinných domů, z nichž každý má měsíční platbu ve výši 541 USD. Nicméně, když se tyto domy budou považovat za investice, sazba daně se zvýší na 6%, takže vaše měsíční platba bude skočit na 600 dolarů každý.

Krása tohoto modelu je, že nyní můžete pronajmout oba tyto domy, přičemž průměrné ceny pronájmu ve většině oblastí činí 1 100 USD. Tím získáte pozitivní peněžní tok 500 dolarů každý měsíc na dům. Samozřejmě budete chtít ušetřit část těchto příjmů na vybudování nouzového fondu pro každý dům, ale poté, co ušetříte 5 000 dolarů za dům v nouzovém fondu, budete mít další 1000 dolarů za měsíc v pozitivním cash flow, který můžete použít Vytvořte si zálohu pro další domov.

Mogulská silnice

Můžete vidět, kam vede tato cesta. Nyní, když máte dva domy, které produkují pozitivní peněžní tok, stačí počkat, až vyberete dostatek hotovosti pro další platbu. Koupit dům č. 4, ušetřit počáteční nouzový fond a brzy zvýšíte měsíční kladný peněžní tok na 1500 dolarů.

S každým dalším domem, který zakoupíte, snížíte dobu potřebnou k uložení zálohy pro váš další domov. S 10 pronájmovými domy, z nichž každý produkuje měsíční kladný peněžní tok 500 dolarů, můžete ušetřit 10 000 dolarů za zálohu každé 2 měsíce, což vám umožní rozumně zakoupit 6 nových domů za rok. V tomto okamžiku je obloha limit, ale budete muset zajistit, abyste začali budovat váš tým, který vám pomůže ve vaší rostoucí říši.

Budování týmu a zajištění vaší budoucnosti

Správa 3-5 domů sami bude vyžadovat spoustu trpělivosti, frustrace, ruční práce a stresu. Může to však být provedeno, pokud jste ochotni dát čas a potřebnou energii. Jakmile však získáte 5 pronájmů, doba potřebná pro správu vlastností bude mimo to, za jakou jste schopni. V tomto okamžiku je třeba, aby se vaše podnikání změnilo, budete muset začít sestavovat svůj tým.

Prvním logickým členem vašeho týmu je správce nemovitostí. Můžete buď tuto osobu najmout, nebo najmout nějakou agenturu, která ji bude spravovat. Většina správců nemovitostí bude mít procentuální podíl z hrubé sazby nájmu, takže budete muset zohlednit tuto skutečnost v měsíčních peněžních tocích. Ale obecně platí za sebe, protože správce nemovitosti bude řídit leasing a marketing vašeho majetku, sbírku nájemného, ​​telefonní hovory od nájemníků a opravy a nouzové plány.

Druhým členem týmu je údržbář nebo licencovaný dodavatel.Všechny domy se rozpadnou, a v závislosti na nájemníků, které usídlíte, může dojít k většímu poškození, než tomu bylo. Váš údržbář nebo licencovaný dodavatel bude schopen zvládnout všechny opravy a zajistit, aby vaše majetek byl chráněn a dobře postaven, aby mohl přinést příjmy pro nadcházející roky. Jakmile dosáhnete určité úrovně vaší firmy, budete také chtít smlouvu s právníkem a účetním, který vám pomůže spravovat vaši firmu.

Alternativy k tradiční cestě k nemovitostem

Jedním z nejnovějších dodatků k vlastnictví pronájmu nemovitostí nebo nemovitostí je crowdfunding a spoluvlastnictví. Předpoklad je jednoduchý - co kdybyste mohli investovat pouhých 1 000 dolarů nebo 5 000 dolarů do nemovitosti, a vy sbíráte peníze společně s 10 nebo 20 lidmi, abyste to udělali? To se dělo takhle po celá léta v reálném světě, ale internet jen usnadnil práci.

Říká se tomu "crowdfunding nemovitostí" a funguje velmi podobně jako půjčky typu peer to peer. Spojíte své peníze s jinými investory, koupíte nemovitost a využíváte výhody (příjmy a zhodnocení). Existuje několik platforem, které to dělají. Naše oblíbené jsou:

• RealtyShares:RealtyShares nabízí jeden z největších výběrů nemovitostí on-line - od rezidenčních až po komerční, dokonce i některé budovy s různým využitím. Neúčtují poplatky investorům, místo toho zatěžují držitele nemovitostí. Investoři mohou začít vidět návrat jen několik týdnů po financování projektu.Jsme partneři společnosti Realtyshares a poskytují čtenářům College Investor a$100 bonus, když provedete svou první investici pomocí propagačního kóduPartner100.
• FundRise: FundRise má kombinaci komerčních i obytných nemovitostí. Jejich minimální investice činí 1000 dolarů. Fond Fundrise je navíc otevřen jakémukoliv investorovi bez ohledu na čistou hodnotu, což je odlišuje od ostatního odvětví.

Pokud hledáte další možnosti, srovnáváme zde všechny hlavní realitní platformy crowdfundingu: Top Crowdfunding Real Estate Companies.

Nejdůležitější je, že budoucnost je pro investice do nemovitostí jasná. Lidé budou vždy potřebovat místo k životu a všude tam, kde je potřeba, je tu dobrodružná podnikatelka!

Uvažovali jste někdy o investování do nemovitostí?