Jak začít s House Hacking stavět Realitní bohatství

V průměru Američané, kteří budují nějaké bohatství, to dělají vlastním vlastním domovem. Z dlouhodobého hlediska je vlastnictví domova obvykle lepší než pronájem po celý život. Nicméně, pokud jste ochotni "domovní hack", vlastnit domov by mohl katapultovat vaši čistou hodnotu okamžitě.

Obecně řečeno, hackování domů je umění, že mají nájemci zaplatit za své hlavní bydliště. Můžete to udělat tím, že si najmete náhradní ložnici na Airbnb, žijete v jedné části víceúčelového majetku nebo bydlíte spolu s spolubydlícími.

Například můj nejlepší přítel koupil dům se 4 ložnicemi, když nastoupil na vysokou školu na Arizonské státní univerzitě. Žil v hlavní ložnici a pronajal další tři pokoje. Toto uspořádání pokrývalo všechny své výdaje - a tak nejen že buduje bohatství, ale žije zdarma!

Volbou nekonvenčního primárního domu (nebo nekonvenční životní situace) si můžete v budoucnu nastavit extrémně nízké životní náklady a velké výdaje na peněžní toky.

Myslíte, že hacking by mohl být pro vás to pravé? Zde je návod, jak začít.

Rychlá navigace Investice se vrací s primárními splátkami domů Zmizení vašeho domova jako investičního domu Kdokoli doma-Hack? Hacking domu Math1% PravidloCap Tok FlowCash (skutečné a imputed) Závěrečné myšlenky

Návrat investic se splátkami primárního domova

Mnoho mladých lidí se vyhýbá investování do nemovitostí, protože potřebujete zálohu od 20 do 25%, abyste získali úvěr od banky. Nicméně, když jste domácí hacking, můžete dostat pryč s malou zálohu.

Rocky z Tampy, Florida a autor finančního blogu 30-0, použil úvěr VA k nákupu svého prvního "house hack". Úvěr VA je úvěrový prospěch pro veterány a aktivní vojenskou armádu, která umožňuje dlužníkům dát 0% dolů na primární domov.

Jak Rocky prošel procesem, zaplatil za pár nákladů na cestě, ale v den, kdy si koupil svůj dům, prodávající nahradil náklady. "Ve skutečnosti jsem na této burze dosáhl 300 dolarů pozitivních, takže to fungovalo dobře."

Po koupi domu Rocky nastoupil se dvěma přáteli, kteří mu zaplatili nájemné. Zatímco měl s sebou dva kamarády, Rocky zaplatil pouze 80 dolarů měsíčně za hypotéku plus třetinu služeb.

Pokud uvažujete o hackingu v domě, nejlépe se jedná o úvěry VA a USDA, pokud se na ně dostanete. Tyto půjčky mají vysoké poplatky předem, ale vyžadují zálohu ve výši 0%.

Dlužníci mohou také chtít zvážit konvenční hypotéku ve výši 5% zálohy. I když zaplatíte PMI, dokud nedosáhnete 20% vlastního kapitálu, je to stále půjčka s nižšími náklady. Úvěry FHA mají vysoké poplatky za předčasné financování a průběžné roční poplatky. Umožňují zálohové platby až 3,5%, ale nemusely by stálo za to.

Pokud si vážně kupujete svoji první nemovitost, můžete porovnat úrokové sazby hypoték a úvěrové opce na LendingTree.

Mysli na svůj dům jako investici

Přestože je snadné získat financování primárního domu, ne každý dům je stejně "hackable." Ruby Escalona a Peter Prokaj z Jacksonville na Floridě a blogery na Cesta, kterou milujemekoupil městský dům se třemi ložnicemi a dvěma koupelnami.

Jelikož skutečně žili s jiným spolubydlícím v bytě se dvěma ložnicemi, cítili, že městský dům je dost velký na to, aby si je mohl pronajmout. Nicméně se rozhodli, že mít hosty Airbnb bude pracovat lépe než mít spolubydlící na plný úvazek. Escalona vysvětluje: "Je překvapivě velmi snadné naplnit náš dům hosty. Jeden důvod, proč jsme úspěšní, je umístění. Je to ve vzestupné oblasti. Všichni se tu chtějí přestěhovat. Lidé se zde začínají hýbat. "

Zakoupením většího domu v žádaném sousedství, Escalona a Prokaj měli spoustu úspěchů v jejich domě. V průměru příjmy od hostů společnosti Airbnb pokrývají 85 až 90% svých hypoték a nákladů a navíc od svých daní odečítají určité výdaje.

Rocky měl podobnou investiční myšlenku, když koupil svůj dům. Koupil dům se čtyřmi ložnicemi, o kterém věděl, že by mohl projít pravidlem "1%", kde hrubé nájemné činí nejméně 1% hodnoty domu. Koupil také dům, protože věděl, že by to sdílel s spolubydlícími. Zvažoval rozložení společných prostor, jak pevný byly dveře v ložnici a další faktory, aby se ujistil, že je to místo, kde se cítil pohodlně.

Pokud se rozhodnete koupit víceúrovňový dům, musíte se ujistit, že dům může splnit požadavky na hotovostní toky, pokud se rozhodnete opustit nemovitost (přijmout novou práci nebo chcete jiný dům).

Přestože pomocí spolubydlících, abyste snížili své životní náklady, má hodně smysl, nechcete, abyste byli v majetku, který je peněžní tok negativní.

Může někdo doma-hack?

Rocky vysvětluje, že pro mnoho lidí není myšlenka domácího hackingu finančně nemožná; je to společensky nemožné. "Musíte být připraveni na nějaké postranní oči," vysvětluje, "myslím, že jdu 32 a žiji spolu s spolubydlícím, ale zaplatím tak málo, abych žil v domě, takže pomáhá s moje finanční cíle. "

Prokaj vysvětluje, že pro Escala a pro sebe je skutečným tajemstvím úspěšného hackování věřit lidem a být flexibilní. On radí: "Mysli na to jako na dobrý finanční nástroj.Pomůže vám ušetřit spoustu peněz na hypotéku, kterou můžete strávit někde jinde. "

Rodiče obvykle obviňují, že zvyšování dětí znemožňuje hackování domů. Náš spisovatel Hannah měl zkušenosti z první ruky, které dokazují, že tomu tak není. Koupila svůj současný dům, když měla batole. Obzvlášť si koupila dům ve dvou podlažích s ložnicí a koupelnou v suterénu, aby si ji mohla pronajmout, pokud našla správnou osobu.

Poté, co žila na svém místě jen jeden týden, k ní přišel přítel, který požádal o pronájmu svého suterénu. Bylo to perfektní fit. Žije s ní teď dvěma dětmi a jeho nájemné kryje většinu nákladů na bydlení.

Pokud to zní zajímavě, podívejte se jak začít s uvedením svého domu na Airbnb.

Dům hackování matematika

Pokud se chystáte dostat do domu hacking jako strategii budování bohatství, pak je důležité, že peníze pracují ve vaší prospěch. Zejména musíte ušetřit peníze, když žijete v nemovitosti, a máte možnost jej změnit, když se rozhodnete přesunout. Nechcete se spolehnout na růst vlastního kapitálu (zejména ve vlastnostech více rodin).

Následují tři výpočty, které byste měli udělat před tím, než si koupíte dům.

Pravidlo 1%

Pravidlo o 1% uvádí, že pronajatý majetek by měl mít každý měsíc hrubý nájem ve výši 1% hodnoty nemovitosti. Pokud má nemovitost hodnotu 100 000 dolarů, měla by mít tržní nájemné ve výši alespoň 1000 dolarů za měsíc. Nemovitost v hodnotě 400 000 dolarů by měla mít tržní nájem ve výši alespoň 4 000 dolarů za měsíc.

Vzhledem k tomu, že plánujete bydlet v této nemovitosti, nemovitost nemusí splňovat pravidlo o 1%, když s ní žijete. Místo toho byste měli hodnotit nemovitost, jako kdybyste si pronajali celý majetek třetí straně.

V závislosti na tom, kde žijete, pravidlo 1% může znít nemožné. To je, když má smysl začít hledat na více rodinné nájemní nemovitosti. Multifamily vlastnosti často umožňují dosáhnout vyšší výnosy z pronájmu ve vztahu k hodnotě majetku.

Pokud plánujete pronajmout nemovitost na společnosti Airbnb, proveďte konzervativní odhad vaší obsazenosti a ceny pronájmu. Nechcete-li předpokládat, že budete mít návštěvníky 30 dní za měsíc, všichni plati za plnou cenu.

Cap Rate

Pokud najdete místo, které projde pravidlem 1%, je na čase zjistit, zda váš majetek má kladný čistý provozní zisk. Toto číslo zobrazuje, kolik peněz můžete očekávat, když vyplatíte hypotéku.

Imputované čisté provozní výnosy

Jedná se o výpočet imputovaného čistého provozního výnosu:

Očekávaný výnos z pronájmu * (například 1000 dolarů za měsíc) = 12 000 dolarů ročně.
Míra neobsazenosti (například 10%) = - 1 200 USD ročně.
Daň z majetku = - 1 200 USD ročně.
Pojištění majetku = 600 dolarů ročně.
Sdílené nástroje (pokud existují) = $ 0.
Ostatní výdaje (například HOA atd.) = - 2.400 USD ročně.
Celkem = 6 600 USD ročně.

* Nepoužívejte očekávané výnosy z pronájmu, pokud jste nebyli v majetku.

Tato vlastnost vydělává 6 600 dolarů ročně, než zaplatíte jistinu a úroky z půjčky. Pokud je daná nemovitost v hodnotě 100 000 USD, má tato nemovitost míru ve výši 6,6% ročně. To znamená, že až po splacení hypotéky získáte nejvýše 6,6% (plus zvýšení hodnoty domu) za rok.

Vzhledem k tomu, že žijete v tomto zařízení, měli byste vypočítat svůj limit na základě bydlení v majetku. Použijte stejnou rovnici, ale namísto očekávaného výnosu z pronájmu, který je založen na tržní hodnotě pronájmu, zvážit, co skutečně očekáváte, že budete účtovat své nájemníky nebo spolubydlící. Například můžete mít dva spolubydlící, kteří vám účtují 400 dolarů za měsíc, každý. V takovém případě by váš příjem z pronájmu činil 800 USD za měsíc nebo 9 600 dolarů ročně.

Skutečný čistý provozní výnos

Očekávané příjmy z pronájmu * (například $ 800 za měsíc) = 9 600 USD ročně.
Míra neobsazenosti (např. 10%) = 960 USD ročně.
Daň z majetku = - 1 200 USD ročně.
Pojištění majetku = 600 dolarů ročně.
Sdílené nástroje (pokud existují) = $ 0.
Ostatní výdaje (například HOA atd.) = - 2.400 USD ročně.
Celkem = 4 440 USD ročně.

* Na základě očekávaného nájemného od spolubydlících nebo nájemníků, když jste domácí hacking.

V tomto příkladu dosáhnete během období hackování domů limit ve výši 4.44% na nemovitosti ve výši 100.000 USD.

Paušální sazba, kterou musíte dosáhnout, závisí na vašich cílech v oblasti nemovitosti. Pro domácích hackerů bych hledal minimální limit 3 až 4% se skutečným nájemným. Při použití imputované metriky pravděpodobně budete chtít vidět nejméně 5%, ale možná budete chtít hledat něco blíž k 7 až 8%, pokud jste agresivní investor.

Peněžní tok (skutečný a imputovaný)

Pokud je rychlostní limit ve vaší prospěch (stejně jako v předchozím příkladu), je na čase skutečně zvážit, zda je to vlastnost vašeho domu. Obecně platí, že pronájem nemovitostí investuje do peněžních toků, nikoliv na růst vlastního kapitálu, takže je třeba se soustředit na vydělávání peněz za měsíc a měsíc.

Doporučuji tyto dvě způsoby výpočtu. Nejprve vypočítte roční peněžní tok na základě skutečného nájemného, ​​který očekáváte od spolubydlících nebo nájemníků. Toto číslo může být negativní, ale dá vám dobrý nápad, kolik budete skutečně platit za bydlení. Dále vypočítat skutečný peněžní tok na základě nájmu, který byste mohli obdržet, pokud byste nebyli v majetku.

Aktuální peněžní tok

Skutečný čistý provozní příjem (z předchozí části) (4 440 USD) děleno 12 = 370 USD za měsíc.
Měsíční splátka hypotéky (100 000 USD financováno za 3,92% za 30 let) = - 473 USD.
Celkem = - 103 USD za měsíc.

V tomto příkladu majitel nemovitosti musí zaplatit 103 dolarů za náklady na bydlení (plus jejich podíl na veřejných službách).

Imputovaný peněžní tok

Samozřejmě, když se stěhujete z nemovitosti, potřebujete majetek, abyste získali peníze za měsíc a měsíc. V tomto případě provádíme stejný výpočet, ale používáme imputované provozní výnosy (čistý provozní výnos, pokud nebyli v majetku).

Imputované čisté provozní výnosy (z předchozí části) (6 600 USD) dělené 12 = 550 USD za měsíc.
Měsíční splátka hypotéky (100 000 USD financováno za 3,92% za 30 let) = - 473 USD.
Celkem = 77 USD za měsíc.

Jaký typ peněžního toku potřebujete?

Vzhledem k tomu, že nájemní sazby ve vaší oblasti začnou stoupat, vaše peněžní toky se s nimi pomalu zvyšují (ve většině případů), takže nepotřebujete obrovské množství hotovostního toku k zahájení. V ideálním světě chcete přiměřený peněžní tok nejméně 100 dolarů za majetek, ale vyšší je lepší.

Vzhledem k tomu, že plánujete "hackovat dům" a žít v majetku několik let, můžete být v pořádku přijímat menší měsíční peněžní tok. Jen se buďte opatrní. Je velmi snadné přecenit si čisté provozní náklady, takže malé množství peněžních toků může být sníženo o neočekávané výdaje včetně volných míst nebo oprav.

Závěrečné myšlenky

House hacking může být fantastickým způsobem, jak začít budovat bohatství s nemovitostmi netradičním způsobem. Musíte však být spokojeni se skutečností, že se nebudete řídit "tradičními" sociálními normami.

Pokud jste v pořádku s nekonvenčním stylem života, může to být skvělý způsob, jak brzy začít budovat bohatství.