Jak přidat nemovitost do svého investičního portfolia

Toto je příspěvek od Brandona Turnera z BiggerPockets.com

Existuje mnoho způsobů, jak odejít bohatý.

Akcie, podílový fond, stavební firmy a mnoho dalších "investičních nástrojů", které můžete podniknout, abyste se dostali k uvolnění a bohatému odchodu do důchodu.

Nicméně, zatímco většina odborníků pochopit, že ušetříte hodně část vašeho výplaty a investovat do akciového trhu vám pomohou dostat se tam, mnozí nerozumí, jak přidat do tohoto portfolia nemovitosti, aniž by skončil unavený, zaneprázdněný pronajímatel s více problémy než čas.

Právě proto chci s vámi dnes sdílet své myšlenky o tom, jak můžete přidat nemovitosti do vašeho portfolia urychlit své úspory, přidat k vaší čisté hodnotě a odejít do důchodu s větším investičním portfoliem.

Základy investování do nemovitostí

Předtím, než se ponoříte příliš hluboko do "specifik" investic do nemovitostí, dovolte mi rychle uvést stručný pohled na to, jak lidé vydělávají peníze na nemovitostech.

V nejzásadnějším smyslu většina investorů koupí nemovitost, která hledá dvě věci:

• Tok peněz - dodatečné příjmy, které zůstanou po zaplacení všech výdajů;
• Uznání - akcie postavené jako hodnoty nemovitostí vzrostou a / nebo zaplatit úvěr.

Existují samozřejmě jiné zájmy, jako jsou daňové výhody, které hledají alternativ k investicím na akciovém trhu, nebo osobní potřeby (jako je péče o staršího rodiče), ale primární, peněžní tok a zhodnocení jsou dva faktory, které stojí za dobrými investicemi do nemovitostí. Někteří investoři se více soustředí na dosažení maximálního peněžního toku, zatímco jiní se zaměřují především na zhodnocení.

Zatímco tyto dva pojmy nejsou vždy v rozporu, obecně zjistíte, že nemovitosti s větším počtem peněžních toků mají menší šanci na zhodnocení, neboť se nacházejí v místech, která jsou "náročnější na řízení" a nezvyšují hodnotu tak rychle.

Proto, jako potenciální investor, druh investic do nemovitostí, kterých se snažíte dostat, do značné míry závisí na vaší strategii, osobnosti a časové ose.

Osobně se domnívám, že nakupování na základě cash flow ale nakupuje v oblastech, kde je možné zhodnocení.

Nechci, abych měl nemovitost, kde mě obávám, že budem střílet jen proto, abych jel - ale pro mě je také důležitá stabilita návratnosti investic každý měsíc.

Konečně, druh investice, kterou získáte, je na vás - ale důrazně doporučuji (alespoň na začátku) plánovat peněžní tok a ocenit "polevou na dortu". Tímto způsobem zajistíte ziskovou investici s minimálním rizikem.

Typy investic do nemovitostí:

Jsem si jist, že znáte někoho, kdo vlastní, nebo možná už vlastníte, jednorázový pronájem rodin. Skvělý! Nezaměňujte však na myšlenku vlastnit jediný rodinný dům jako jediného hráče v investičním prostoru nemovitostí. Existuje mnoho různých způsobů, jak investovat do nemovitostí s různou mírou obtížnosti, rizika, odměny a časových požadavků.

A pamatujte, že téměř každá možnost zde může být zakoupena jako normální výpis, a krátký prodej , nebo a uzavření trhu.

Podívejme se na několik z nich nyní:

Rodinné domy

Jak je uvedeno výše, je to nejběžnější typ nemovitosti, s jakou je většina lidí obeznámená. Jednotlivé rodinné domy jsou hezké, protože jsou snadné (ish) k nákupu, snadné prodávat, snadno financovat a snadno pronajmout. Vždy je třeba, aby lidé někde žili, takže rodinné domy mohou poskytnout bezpečnost a slušné příležitosti k uznání.

Jednotlivé rodinné domy však ne vždy poskytují největší návratnost investic (zhodnocení vs. peněžní tok), mohou být snadno zničeny špatnými nájemníky a vzhledem k rostoucí konkurenci na trhu s nemovitostmi mohou být obtížné najít vlastnosti, které se hodí vaše kritéria.

Malé vícefamily

Tyto vlastnosti by zahrnovaly duplexy, triplexy nebo 4 plexy a nacházejí se v téměř každé komunitě v Americe - i když mnohem těžší v některých čtvrtích oproti jiným.

Tyto vlastnosti mají výhodu v tom, že je snadné nakupovat, financovat a prodávat jako jednorázové nemovitosti, ale s menší konkurencí (většina domácích kupců tento typ nehledá) a "ekonomiku z rozsahu", která přichází s více než jednou jednotkou .

Tyto vlastnosti mohou být více "řízené" než rodinné domy, ale pokud jsou zakoupeny správně, mohou zajistit dobrý peněžní tok a stabilní návratnost investic.

Velké vícefamily

Jedná se o velké bytové domy, které vidíte, v rozmezí od 5 jednotek až po stovky. Tyto vlastnosti jsou financovány z úplně jiné bankovní divize (spíše komerční než úvěry na bydlení) a mohou vyžadovat vysoké zálohy, kratší termíny a vyšší úrokové sazby.

Tyto vlastnosti jsou obecně řízeny profesionálním správcem nemovitostí (nebo živým manažerem, jako je tomu v případě vlastního 24-bytového komplexu), čímž je zajištěna větší investice.

Komerční investice

Komerční nemovitosti zazvonily z nákupních center, obchodů, restaurací a dalších. S podobným financováním a velkými vícefamilními nemovitostmi je 20-40% typických požadavků na platební podmínky a opět je obchodním oddělením, s nímž budete chtít mluvit u banky.

Komerční nemovitost má výhodu dlouhodobějších pronájmů, ale volná místa mohou často trvat měsíce až roky.

Tax Liens

Když vlastník nemovitosti odmítá platit své daně, místní samospráva může na zástavu založit zástavní právo, prodávat toto zástavní právo investorovi a poté může investor získat úroky z dlužných peněz. Tento systém může být skutečnou metodou "bez záchodů" pro investování do nemovitostí, ale učení, jak najít správný druh daňového zástavního práva, může být umění samo o sobě.

Poznámky

Dalším způsobem investování bez "vlastnictví" - je skutečnost, že věřitel financuje realitní transakci a získává úroky z této půjčky. Tyto poznámky mohou být vyrobeny, zakoupeny nebo prodány jako nemovitý majetek.

Tento druh investice může být téměř úplně "pasivní", ale může způsobit riziko, že dlužník nesplní úvěr, což vyžaduje nákladné uzavření trhu.

Nákup a prodej hypotečních dluhopisů je velmi podobné investicím do peer-to-peer půjček se společnostmi rád Kreditní klub a Prosperovat.

Využití investic do nemovitostí

Chcete-li využít nebo neuplatnit pákový efekt, je to otázka.

Investice do nemovitostí nabízí jedinečnou výhodu oproti většině ostatních typů investic - a to je síla pákového efektu. Jistě, s akciemi si můžete koupit na marži a přidat nějaký pákový efekt tam, ale jen nemovitosti umožňuje koupit s jak malý jak 20% dolů (10% s některými programy, a 3,5%, pokud máte v plánu na bydlení v majetku.)

To znamená, že máte schopnost obdržet 100% zhodnocení, ale musíte platit pouze za 20% nemovitosti. Znamená to však i to, že máte schopnost ztratit 100% snížení hodnoty, pokud klesnou ceny, a úplně utřete vaši platbu.

V osobním finančním společenství zůstává rozsáhlá debata o tom, zda je dobrý nápad či nikoliv použít dluh jako pákový efekt, jako je snížení spotřeby o 20% a financování zbytku investic do nemovitostí. Zastánci používání "inteligentního dluhu" se podívají na matematiku a poukazují na to, že pokud si půjčíte, řekněme 5% a činíme 15% - vystupujete dopředu. Navíc, využitím svých peněz a nalezením neuvěřitelných obchodů, které poskytují dobrý peněžní tok - návratnost investic může být obrovská.

Nicméně, oponenti dluhu a pákový efekt se podívají na problém dluhu na většinu spotřebitelů a zdůrazňují, že, jak říká Dave Ramsey, "100% foreclosures v loňském roce se stalo lidem s hypotékou."

Volba použití nebo neuplatnění pákového efektu je přísně osobní a má se rozhodnout mezi vámi, vaší rodinou a osobním finančním postavením. Ať už se rozhodnete použít dluh, nebo ne, doporučuji, abyste se dozvěděli vše o vaší zamýšlené investiční třídě předtím, než jste potopili jakoukoli hotovost, abyste maximalizovali šanci na úspěch a zisk.

Vytváření plánu

Jakmile zjistíte, že vaše specifická nemovitost investuje nika a rozhodla se, jak máte v plánu financovat svou dohodu, dalším krokem je vytvořit plán. Jak říkám běžně, nejezdíte z Kanady do Peru, protože vědí jen to, že je na jihu - potřebujete plán a plán. Mapa vás udrží na správné cestě, daleko od mrtvých konců a pomůže vám snadno zjistit, kde je další zastávka.

Když se rozhodnete investovat do nemovitostí, je mít stejně důležitý plán. Potřebujete rozhodnout o konkrétním druhu investic do nemovitostí, které chcete sledovat (jak jsme diskutovali výše) a jak plánujete financovat tuto investice (viz také výše). Dále je důležité ve svém plánu definovat finanční požadavky na tuto investici také.

Výpočet, který chci použít při vyšetřování potenciálních investic do nemovitostí, je znám jako "pravidlo 50%". Toto pravidlo uvádí, že pokud jde o jakékoli investice do nemovitostí, náklady budou obecně činit asi 50% z celkového příjmu, bez zaplacení dluhu. To znamená, že pokud 4-plex přinese 2 000 dolarů za měsíc v příjmech, můžete předpokládat, že 1.000 dolarů měsíčně půjde do výdajů a zanechá vám 1.000 dolarů buď jako peněžní tok (pokud nebyla přijata hypotéka), ani k uhrazení hypotéky. Pokud by vaše dluhová platba činila 600 dolarů za měsíc, můžete v daném okamžiku rozumně očekávat 400 dolarů za měsíc.

Použijte toto pravidlo (a nezapomeňte, že je to pravidlo pravítka, ne pravda evangelia, takže nezapomeňte vždy zadávat přesná čísla na konkrétní vlastnost, kterou analyzujete), můžete zjistit návratnost investic a rozhodnout se nemovitost stojí za to pokračovat. V příkladu výše, kdybych zaplatil 20 000 dolarů za zálohu na tento majetek, který dodával 400 dolarů za měsíc v peněžním toku (4800 dolarů ročně), jsem se podíval na návratnost investice z investice z této nemovitosti o 24% na hotovostní hotovost , bez jakéhokoli budoucího zisku z ocenění.

Tím, že definujete své finanční kritéria, můžete rychle projít 90% nabídky nemovitostí, které nejsou dobré nabídky, a zaměřit se pouze na ty, které vám poskytnou druh návratnosti investic, který hledáte.

Vlastní správa vs. správa majetku

A konečně, budete se muset rozhodnout, zda chcete svůj majetek spravovat sami.

Pokud hledáte koupit jeden rodinný dům najednou a máte dostatek volného času, není to příliš obtížné. Nicméně, pokud plánujete koupit více nemovitostí a rozšiřovat své investiční portfolio - nebo prostě nemáte příliš mnoho času, ujistěte se, že máte v plánu správné řízení nemovitostí a odpovídající rozpočet.

Mějte na paměti, že většina nemovitostí, které jsem koupil, byla bankovní repo, kterou jsem koupil poté, co pronajímatel ztratil svůj majetek v banku.To dokazuje, že není vždy snadné být pronajímatelem a je snadné se dostat dovnitř. Pokud nemáte trpělivost, abyste se vypořádali s obtížnými nájemními situacemi a znalostmi správně řešenými těmito situacemi, doporučil bych vám, abyste získali kvalifikovaného správce nemovitostí.

Pokud plánujete zvládnout sebe, ujistěte se, že jste řádně vyzkoušeli své nájemníky, protože jste si uvědomili, že je lepší čekat na správného nájemce, než umístit špatného nájemce, který později způsobí obrovské finanční problémy. Pro více informací o prověřování nájemce nezapomeňte se podívat na druhý nejdelší příspěvek, který jsem kdy napsal, "Tenant Screening: The Ultimate Guide".

Kam jít odtud

Nezáleží na tom, jaký druh investic do nemovitostí máte v plánu vstoupit, velmi doporučuji, abyste studovali vše, co můžete, protože jste dobrým investorem, než do něj přenecháte nějaké peníze. Investice do nemovitostí nejsou tak pasivní jako ostatní investiční nástroje, ale výnosy mohou vyfukovat většinu ostatních investic z vody, když jsou správně provedeny, a když máte pevný plán a investujete se zpravodajstvím. Peněžní tok, který obdržíte od svých nemovitostí, může rychle přidat tisíce na svůj účet spoření, aniž byste museli pracovat za denní práci. To vám může pomoci rychlejší odchod do důchodu nebo alespoň odchod do důchodu s více příjmy, více aktiv a více zkušeností.

Existuje mnoho knih, podcastů, fór, blogů, klubů s nemovitostmi a dalších zdrojů skvělého vzdělání a většina z nich je zdarma. Informace byly demokratizovány, takže využijte skvělé zdroje online. Nemusíte se stát odborníkem, ale jakmile si vyberete vaši specifickou investiční cestu k nemovitostem - alespoň se seznámíte s tím specifickým výklenkem. Rozdělit se, klást otázky (například v sekcích komentářů pod epickými příspěvky, jako je tento ... náznak nápovědy ...) a seznámit se s některými místními investory, kteří vám mohou pomoci dostat se od místa, kde jste nyní k místu, kde chcete být.

Váš odchod do důchodu je vy, abyste z toho udělali to, co chcete. Nebojte se přidat do svého portfolia nové vozidlo, a doufám, že jsem udělal případ, že nemovitostí by mělo být toto vozidlo.

Dejte mi vědět v níže uvedených komentářích, pokud investujete do nějaké nemovitosti - proč nebo proč ne - a jakékoliv další otázky či připomínky, které byste měli mít.

Brandon Turner (G +) je aktivní realitní investor a senior editor na BiggerPockets.com, realitní investující sociální síť. Brandon se těší psaní epických dlouhých blogových příspěvků, jako je jeho recenze na Rocket Lawyer.com nebo uber-populární bezplatnou online knihu The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.