Slyšíme hodně o tom, jak drahé nájemné je v mnoha městech. Ale kam jdou peníze?
Zatímco někteří nájemníci se domnívají, že je to přímo do kapes chamtivých majitelů domů, chtěli jsme prozkoumat pravdu - a tak jsme mluvili se sedmi majiteli, aby se dostali k jejich příběhu.
"Veřejnost miluje z nějakého důvodu zneužívání pronajímatelů, ale majitelé domu mají mnohem více výdajů a bolesti hlavy než si většina lidí uvědomuje, " řekl Brian Davis, realitní investor s 15 pronájmem nemovitostí a spoluzakladatelem realitního blogu SparkRental.
Mark Ferguson, realitní makléř, investor v oblasti nemovitostí, autor a majitel 14 pronájmů nemovitostí v Coloradu souhlasili: "I když se může zdát absurdní, aby někteří lidé zaplatili tolik za pronájem, nezapomeňte, že pronajímatel musí platit mnohem více nákladů než většina lidí si myslí a dokonce víc než mnozí pronajímatelé si myslí, že budou platit. "
Zde jsou nejvyšší výdaje majitelů nemovitostí jména, když jsme se zeptali, co se stane s tím, že velká nájemné, kterou jim dáváte každý měsíc.
Navíc máme dva příklady reálných měsíčních rozpočtů, abyste viděli přesně to, co čísla vypadají - něco, co byste uvažovali o tom, zda píšete své měsíční nájemné nebo o tom, že sami investujete do pronájmu nemovitostí.
1. Hypotéka
Pokud váš pronajímatel stále platí hypotéku na svém majetku - což je mnoho z nich - slušná část vašeho nájemného jde přímo do banky, aby zaplatila jistinu a úroky.
2. Nástroje
Někteří pronajímatelé zahrnují služby v pronájmu, ale dokonce i ti, kteří to nemají, se mohou vypořádat z kapsy.
"Když jsou jednotky obsazeny, mám své nájemníky za elektřinu, plyn, vodu, televizi, telefon a internet," řekl Andy Panko, majitel dvou dvoupokojových bytů v komplexu v Woodbridge v New Jersey.
"Dokonce i když je jednotka prázdná, stále musí být elektřina, plyn a voda. Musím dát to mému jménu, když tam nejsou nájemníci. "
3. Pojištění
Pronajímatelé potřebují pojistit pojištění pronajímatele, který chrání jejich fyzický majetek před nehodami a náhlou ztrátou kvůli věcem jako je oheň nebo špatné počasí.
Musí mít také pojištění odpovědnosti za škodu, které chrání jejich finanční majetek v případě nároku na pojistné plnění, jako někdo, kdo je žaluje po klouzání a spadnutí na ledový chodník.
4. Údržba a opravy
Ať už jde o hotovost a čas strávený opravou věcí nebo pronájmem dodavatelů, údržba a opravy jsou hodnoceny na výdajích pronajímatele.
"Většina pronajímatelů se může spolehnout na 5 až 20% přijatých nájmů, které směřují k nákladům na údržbu," říká Ferguson.
Kaycee Wegener z firmy Rentec Direct tyto položky rozdělí na dva různé typy nákladů:
1. fixní náklady můžete předem odhadnout, včetně běžné údržby, jako je čištění, odstraňování odpadků a ochrana proti škůdcům a sezónní údržba, jako je sečení trávníku, odstraňování sněhu a čištění žlabů
2. variabilní náklady můžete se pokusit vyčlenit rozpočet, který vás však může překvapit, včetně oprav a výměny spotřebičů, škody na majetku způsobené nedbalostí nebo normálním opotřebením a mimořádnými událostmi.
"Mnozí nájemci nemají dobrý smysl, kolik stojí za udržení majetku správně jen proto, že ještě nebyli majiteli nemovitostí," řekl Deb Tomaro, Broker Associate s RE / MAX Acclaimed Properties.
"Tento strom stojí 1,200 dolarů, aby ho odstranil. Ta střecha je 8 000 dolarů. Ta lednička je 800 dolarů. Dobrý pronajímatel má rezervy, aby při naléhavých situacích mohly rychle řešit a minimalizovat nepříjemnost jejich nájemce. Pronajímatelé, kteří právě každý měsíc škrábávají, nemusí mít možnost vytvářet rezervy. "
A i kdyby majitel domu vybudoval rezervaci, špatný rok je stále může zasáhnout.
Nick Bowman, pronajímatel v Coloradu po dobu 15 let, může vyprávět spoustu příběhů nepříjemných překvapení, jako je "náhlá náhrada stokového potrubí za $ 6K" a "nájemce, který uteče těsně před Vánocemi a opouští teplo, aby potrubí zmrzlo . To jsou takové noční můry, které skutečně mohou vyčerpat rezervní účet. "
5. Udržovat vše až po kódování
Majitelé jsou povinni zajistit, aby jejich vlastnosti byly bezpečné pro bydlení, a to není levně. Tyto "výdaje spojené s regulací", jak je jmenoval Davis, zahrnují věci jako pronájem, povinné kontroly a roční registrační poplatky.
"V Baltimore, kde mám většinu svých vlastností," řekl Davis, "musím se zaregistrovat a platit roční poplatky jak s Marylanským státem, tak s městem Baltimorem. Musím mít kontrolu nad každou nájemnou. Přeji si, abych mohl prodat některé z mých pronajatých jednotek, ale nikdo jiný je nechce pro to, co mám v nich; Byl jsem nucen přetvořit vlastnosti, aby vyhovoval místním předpisům. "
James Richards, makléř s Hot Market Realty v Minneapolis, Minnesota, cítí Davisovu bolest:
Město bylo mě citováno za to, že nestačí trávy na čtvereční palec. (Ano, vlastně mají inspektora, který hledá takový nesmysl.) Každý dům, který byl postaven před rokem 1978, musí předložit test o vůz, když se nový nájemce přestěhuje, a to iv případě, že předtím prošel takovou kontrolu.Náklady na testy se pohybují od 300 do 500 dolarů, nemluvě o nákladech spojených s tím, jak se poprvé dostanou, a obvykle se jedná o částku 3 000 až 5 000 dolarů nebo více, pokud nemovitost potřebuje úplně nová okna.
Richards také poukazuje na to, že "pokuty jsou hodnoceny pro pronajímatele, když nájemník spáchá trestný čin: vrhne okolí, využívá příliš mnoho vládních služeb, dá odpad v kontejneru pro recyklaci, vyprší platnost poznávacích značek, nezruší travnaté nebo lopatkové chodníky atd. Pokuta pronajímatele je typicky vyšší než pachatel. "
6. Daně a poplatky
Vedle placení daní z majetku musí majitelé domu platit i daň z příjmů z pronájmu, které dostávají.
Zatímco obdrží nějaké daňové odpočty, získání těchto odpočtů může být samo o sobě nákladem (viz další položku).
7. Vedení účetnictví a účetnictví
"Nájemní nemovitosti přicházejí s účetnictvím a účetními bolestmi," uvedl Davis, "což stálo čas i peníze. Zaplatím účetnímu a účetnímu asi 4 000 dolarů ročně a stále skončím s výdaji 30 až 40 hodin za rok, které jsem pracovala na svém daňovém přiznání. "
8. Poplatky správce nemovitostí
Čas má také hodnotu, tolik řidičů považuje za nejefektivnější najmout správce nemovitostí, aby zvládl každodenní záležitosti svých různých nájemních jednotek.
Tyto poplatky mohou běžně běžet od 8 do 12% měsíční hodnoty pronájmu, podle All Property Management.
9. Obrat a volná místa pro nájemce
Když nájemci odjíždějí, přináší úplně novou sadu nákladů.
"Volná místa jsou velkým nákladem pro majitele," řekl Davis, "zejména na ne tak horkých trzích. Nejen, že majitelé nemovitostí potřebují krytí hypotéky, aniž by získali žádný příjem z pronájmu; obvykle potřebují přebudovat celou jednotku a nahradit všechny koberce. Nájemci nemají žádnou pobídku k jemnému ošetření podlahy nebo stěn, neboť pro obhospodařovatele je obtížné zadržet peníze ze zálohy na pokrytí těchto výdajů. "
"Většina pronajímatelů bude představovat 5 až 15% nájemného na volných místech," řekl Ferguson.
10. Marketing
A pokud jde o nalezení někoho, kdo by obsadil tyto volné pozice, pronajímatelé vynakládají náklady, jako jsou poplatky za kreditní zprávy, služby profesionálních fotografů pro výpisy a další.
"Provádím všechny své vlastní reklamní a nájemní projekce," říká Panko. "Celý proces reklamy a promítání může být zadán externímu dodavateli nemovitosti; ale účtují poplatek ve výši jednoho měsíčního nájemného pokaždé, když najdou a umístí nájemce. "
11. Právní poplatky
"Doufám, že pronajímatelé a nájemci mají zdravý vztah a respektují se navzájem," říká Panko, "ale pokud ne, a problémy vzniknou, možná budete muset najmout právníky, kteří by se měli poradit ohledně vašich práv a nápravných opatření podle vašeho nájemního smlouvy a zákonů o nájmu státu. V nejhorším případě byste museli vykázat nájemce. To je zdlouhavý a nákladný proces "
Richards to dokáže. "Chcete-li podat stíhání, stojí 340 dolarů jen za registrační poplatek, a musíte si udržet advokáta za cenu $ 400 až 500 dolarů za vystěhování," řekl.
"Mnoho vystěhování skončilo s tím, že nájemník dostal od nějaké vládní agentury bezplatného právníka, aby bojoval proti vystěhování. Když k tomu dojde, trvá to déle (ztráta nájemného) a náklady na honoráře advokáta jsou vyšší, protože obvykle musí dojít k jednání. Strávil jsem až 1.500 dolarů vypůjčitele nájemníka. "
Aby to ještě zhoršilo, řekl: "Nemohu provést efektivní kontroly, jelikož svobodní advokáti zmíněný výše typicky vynechávají rekord nájemce, takže ani kontrola pozadí nezjistí problémy, které stojí před námi."
Davis je na téže lodi: "V každém daném měsíci mám několik nájemníků, kteří nedbali na zaplacení nájemného. Pak musím projít procesem podávání právních oznámení, podáním soudních návrhů na soudu, zaplacením soudních poplatků, čekání několika měsíců na to, aby se datum soudu objevilo - všichni při placení hypotéky na nemovitosti a nedostávali desetník od nájemníků . "
Breaking It All Down
Takže, jak to vypadá měsíčně?
Ferguson poskytl tento příklad toho, jaké typické výdaje by mohly vypadat na jednotce v předměstské oblasti Colorada, která pronajímá měsíčně za 1500 dolarů:
- Platba za hypotéku: 750 USD měsíčně
- Daně: 100 až 500 dolarů za měsíc
- Pojištění: 50 až 150 dolarů za měsíc
- HOA poplatky: až 500 dolarů za měsíc (platí pouze pro jeho kondomy, které jsou součástí sdružení vlastníků domů)
- Údržba: $ 75 až $ 300 za měsíc
- Volná místa: 75 až 225 dolarů měsíčně
"Když přidáte všechny tyto náklady do rovnice", shrnuje Ferguson, "měsíční výdaje se pohybují mezi 1 550 - 2 425 USD měsíčně za 1500 dolarů za měsíc v pronájmu."
Richards dal toto rozdělení jednoho z jeho nemovitostí v Minneapoli:
- Daň z nemovitosti: 300 USD za měsíc
- Licence k pronájmu: 100 USD za měsíc
- Certifikace pece: 25 USD za měsíc
- Pojištění: 100 USD za měsíc
- Pokuty / kontrola dodržování / mzdový rozpočet: 200 USD za měsíc
"Na tomto majetku shromažďuji 1 250 dolarů / měsíc," říká. "Mínus výše uvedené výdaje, které mi zanechají 525 dolarů na zaplacení hypotéky, údržby, obratů atd. Mezitím vláda činí 400 dolarů za měsíc a zvyšuje mnoho dalších mých nákladů."
Zatímco Richards si přeje, aby mohl za některé z nájemného účtovat méně, jeho ruce jsou často spojené s náklady, které jsou mimo jeho kontrolu. "Přemýšlení o tom, že pronajímatel je" bohatý ", proto bude jíst všechny tyto náklady absurdní," řekl upřímně.
"On nebo ona je v podnikání, aby vydělal peníze. Jakékoli vzniklé náklady budou předány nájemci ve formě vyššího nájemného. Jelikož jsme všichni ve stejném člunu, nebudeme se vymanit z trhu. Rád bych spíše raději za dobrou nájemníkovi zaplatil méně, a proto bych rád snížil nájem, pokud by výše uvedené náklady nebyly součástí rovnice. "
Váš Turn: Rentéři, dělá to tak, že se podíváte na platbu za pronájem? Pronajímatelé, máte nějaké další výdaje, které byste přidali do tohoto seznamu? Pokud jste přemýšleli o tom, že se stanete pronajímatelem, udělejte tato čísla, abyste se znovu zamysleli?
Kelly Gurnett je bloggerka, spisovatelka a redaktorka na volné noze, která provozuje blog Cordelia Calls It Quits, kde dokumentuje její pokusy zbavit se života věcí, které nezáleží, a více se soustředit na věci, které dělají. Sledujte ji na Twitter @CordeliaCallsIt.
Odeslat Váš Komentář